折旧两个方面。
房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合结构房屋折旧期
限为 50 年，每年的折旧率 2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相
比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7 层楼房为
例，2 层和5 层为基准价，1 层和6 层减价3%，7 层减价5%，3 层和4 层加价3%，若是楼顶
则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。
环境因素折旧。无物业管理和非独立封闭小区分别减价 5%，位于省、市重点中小
学区的加价15%等等。
一般商用房屋按照20 年5％的净残值率，在此基础上计算的折旧率如下
年折旧率＝（1-5％）÷20＝4.75％
月折旧率＝4.75％÷12＝0.40％
5 年4 个月折旧率＝4.75％*5.33＝25.33％
折旧费用的计算，税法有相关规定，最好是按照税法要求进行计算
房屋折旧年限为20 年，每月折旧计算为
每月折旧＝固定资产原值×（1-残值率）/20/12
年折旧率=(1-预计净残值)/20*100%
其中，对残值率的规定为:内资企业为5％，外资企业为10％
其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋
房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50 年，每年
的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、
小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7 层楼房为例，2 层和5 层为基
准价，1 层和6 层减价3%，7 层减价5%，3 层和4 层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无
环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的;既有大环境，也有小环境。在同一地
段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造
型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适
宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。
