产权调换是怎样的

房屋产权调换是一种拆迁方式，拆迁人以建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，然后按照被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价计算差价进行结算。被拆迁人可以选择与被拆迁房屋产权证载明的法定面积最接近的户型，拆除一个产权安置一个产权。安置房平均成本价为1498元∕㎡，每套安置房的具体价格按楼层不同乘楼层系数计算。被拆迁人与拆迁人按被拆迁房屋评估价值（含装修装饰）与安置房价值结算差价。产权调换被拆迁人

法律分析

房屋产权调换是一种拆迁方式，拆迁人以其建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，然后按照被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价计算差价进行结算。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。

二、房屋产权调换的标准

（1）被拆迁人只能选择与被拆迁房屋产权证载明的法定面积最接近的户型，拆除一个产权安置一个产权。被拆迁房屋产权面积超过安置房最大户型面积的，由本人申请，经拆迁人同意，可选择多套安置房，但所选安置房总面积不能超过被拆迁房屋的法定总面积。

（2）安置房平均成本价1498元∕㎡，每套安置房的具体价格按楼层不同乘楼层系数计算。被拆迁人与拆迁人按被拆迁房屋评估价值（含装修装饰）与安置房价值结算差价。

住宅安置房面积超过被拆迁房屋合法面积20%以下的部分，由被拆迁人按成本价购买；安置房面积超过被拆迁房屋合法面积20%以上的部分，由被拆迁人按安置房市场价下浮10%购买。安置房面积少于被拆迁房屋合法面积的部分，由拆迁人按被拆迁房屋依法评估的评估值补偿给被拆迁人。

三、产权调换被拆迁人需要注意的问题

1、调换面积缩水。被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积，而进行产权置换房屋的面积同城是套内面积与公摊面积的合计，因此在拆一还一之后面积就缩水了。

2、房屋产权性质、面积与容积率降质。产权调换房屋一般以经济适用房为主，房屋面积较小，容积率较大。如果被拆迁房屋属于商品房的话，那么拆一还一之后势必导致生活水平的降低。

3、房屋产权年限缩短。众所周知，城郊和农村的宅基地是无限期使用的，而经济适用房和商品房是有产权年限的。

4、区位价值降低。产权调换房如果是异地安置，一般位于周边城市建设尚不成熟的偏僻地段。

5、生活成本上升。农民上楼、危旧房改拆的情形下，原本水暖住自理免费的模式将发生变化，水费暖气费物业费样样收，被拆迁群体的生活成本大幅提高。

拓展延伸

房屋产权调换是指房屋所有权人将房屋所有权转移给他人,同时将自己拥有的房屋产权转移给对方的交易方式。下面是房屋产权调换的一般流程:

1. 双方协商:房屋所有权人找到合适的交易对象,就房屋产权调换达成协议。

2. 签订协议:双方就房屋产权调换达成协议后,需要签订一份书面协议,明确双方的权利和义务。

3. 房屋评估:交易双方需要对交易的房屋进行评估,确定房屋的价值。

4. 房屋过户:双方按照协议约定的方式办理房屋过户手续,将房屋所有权转移给交易对象。

5. 办理房屋交接:转移房屋的所有权后,双方需要进行房屋交接,确保双方都满意交易结果。

在进行房屋产权调换时,需要注意以下几点:

1. 双方的权利和义务:双方在签订协议时需要明确权利和义务,包括房屋的权属转移、债务承担等方面。

2. 房屋的价值:房屋产权调换的房屋价值应该经过专业评估机构评估,确保交易价格合理。

3. 过户手续:房屋过户时需要按照当地政府规定的程序进行,确保手续齐全、有效。

4. 交接方式:交接房屋时需要明确交接方式,包括交付时间、交付方式等。

房屋产权调换是一种重要的房屋交易方式,需要按照相关法律法规进行操作,确保交易顺利完成。

结语

房屋产权调换是一种拆迁方式，拆迁人以其建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，然后按照被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价计算差价进行结算。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的标准包括被拆迁人只能选择与被拆迁房屋产权证载明的法定面积最接近的户型，拆除一个产权安置一个产权，以及安置房平均成本价1498元∕㎡，每套安置房的具体价格按楼层不同乘楼层系数计算等。产权调换被拆迁人需要注意的问题包括调换面积缩水、房屋产权性质、面积与容积率降质、房屋产权年限缩短、区位价值降低和生活成本上升等。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。