解除房屋买卖合同的形式有哪些？

本文介绍了几种解除房屋买卖合同的方式，包括双方达成协议解除合同、一方严重违反合同条款导致合同无法履行、一方未能按照合同约定的时间完成其应尽的义务、根据法律规定可以解除的其他情形。其中，根本违约包括商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人、商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出售给第三人、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；迟延履行包括出卖人迟

法律分析

一、有哪些方式可以解除房屋买卖合同？

(1) 双方达成协议解除合同；

(2) 中的一方严重违反合同条款，导致合同无法履行；

(3) 中的一方未能按照合同约定的时间完成其应尽的义务；

(4) 根据法律规定可以解除的其他情形。

根本违约是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

二、具体情况

1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。

处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。

2、当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。

处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。

3、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

5、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

6、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

7、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

8、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。

处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

9、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

在司法实践中，对于解除房屋买卖合同的具体情况应当由双方协商来进行认定，如果双方可以就有关情况协商达成一致意见的，那么是可以直接解除合同的，对于强行解除合同的，被解除方可以将有关情况提交到法院来进行判决处理。

拓展延伸

解除房屋买卖合同的具体方式包括以下几种：

1. 双方协商解除：在合同履行过程中，如一方当事人提出解除合同的要求，另一方当事人同意解除合同的，可以采用双方协商解除的方式。

2. 单方解除：在合同履行过程中，一方当事人严重违反合同约定的行为，致使合同无法履行，另一方当事人可以单方解除合同。但需证明该解除行为符合法定解除的条件。

3. 对方当事人请求解除：在合同履行过程中，对方当事人提出解除合同的要求，经协商未能达成一致，对方当事人可以向法院提起诉讼，请求解除合同。

4. 解除权人解除：根据法律规定，解除权人可以解除合同。解除权人包括：债权人、债务人、法律直接规定可以解除合同的当事人。

5. 不可抗力解除：在合同履行过程中，由于不可抗力因素导致合同无法履行，双方当事人可以协商解除合同。

需要注意的是，在采用解除方式解除合同后，需及时办理相关手续，如通知对方当事人、办理财产交接等。否则，可能会产生法律后果。

结语

房屋买卖合同解除的具体方式包括：双方达成协议解除合同、中的一方严重违反合同条款导致合同无法履行、中的一方未能按照合同约定的时间完成其应尽的义务、根据法律规定可以解除的其他情形。其中，根本违约包括出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人、商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出售给第三人、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；迟延履行包括出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款且经催告后在三个月的合理期限内仍未履行、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的、或者由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的；其他解除情形包括商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，以及故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具体情况需要根据实际情况进行处理。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。