购房定金合同毁约如何处理？

本文探讨了购房定金合同毁约的处理方式和商品房买卖合同中开发商责任的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,如果出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。文章中还提到了买学区房不能入读名校追究开发商责任的问题。开发商即便承诺小区会建造学校,

法律分析

购房定金合同毁约的处理方式是依据定金罚则进行处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同而言，认购书是买卖合同订立前先行订立的预约合同。

在“开发商嫌房子卖贱反悔”案中，开发商构成了违约，应按“定金罚则”向消费者支付双倍定金40万元。所谓定金罚则，是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保。支付定金的一方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，若违约则无权要求返还。收定金的一方违约的，应双倍返还定金。

二、买学区房不能入读名校追究开发商责任吗

虽然开发商没有将关于学校的情况写入合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

该条款的意思是，如果开发商广告中的说明和允诺具有具体确定的特征，而且能对房价产生重大影响的，即使该部分内容没有写入房屋买卖合同当中，也应视为合同内容，如果开发商违反广告内容约定，应承担违约责任。

但值得注意的是，在实际的诉讼过程中，很多业主却未能根据开发商的广告等相关内容胜诉。因此，开发商即便承诺小区会建造学校，也无法保证只要是小区业主子女就能不缴纳赞助费、享受地段生待遇入读，因为地段划分属于教育局的事情，并非开发商可以控制的范围，因此对孩子无法按照地段生待遇入读的问题，自然也就无法追究开发商的责任。

业主能追究责任的只能是开发商未能将配套学校建好并按时交付给教育局的行为，至于按时交付但学校未能准时开学的，也属于教育局控制的范围，难以追究开发商的责任。此外要注意，如果购房者本身存在超生或没有当地户口等情况，孩子因此而未能入读的话，那开发商就更加没有责任了。

在当代社会，现在购买房屋的时候，可能为了确保日后肯定会购买房屋，所以会缴纳一定的定金，这里的定金在相关的法律当中是有一定的效力的，所以在日后发生违约时，可以适用定金罚则，对此要求承担违约责任。

结语

购房定金合同毁约的处理方式是依据定金罚则进行处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，在购房过程中，开发商收取的定金具有法律效力，可以适用定金罚则进行处理。而关于学区房的问题，开发商没有将关于学校的情况写入合同，但是如果开发商的广告中的说明和允诺具有具体确定的特征，而且能对房价产生重大影响，也应视为合同内容，如果开发商违反广告内容约定，应承担违约责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。