未取得乡村建设规划许可的农村无证房屋就是违建吗？



长期以来，由于农村建房和产权管理不够规范，导致农村出现大量没有办理产权证或是没有办理相关规划审批手续的无证房屋。从实践中来看，这类房屋基本上都会被有关部门认定为违法建筑，尤其是当这类房屋遇上拆迁时，村民的权益更容易受到侵害。

“真 实 案 例”

2020年8月5日，镇以某村村民井某的建筑物未依法取得《农村居民宅基地用地许可证》，严重违反了《某省<土地管理法>实施办法》的规定为由，判定井某所建设的建筑物超出部分为没有取得用地许可且不符合规划的违法建设，限井某自收到通知之日起3日内自行拆除违法建筑，逾期未拆除的，将予以强制拆除。经了解，井某作为该村村民，其涉案宅基地是井某父亲在1950年左右申请审批并在此建设房屋，2008年重新翻修了四层楼房并一直居住至今。而如今在征收项目的过程中，井某的房屋却被认定为违法建筑，井某十分不服该决定，认为存在以“拆除违建代替拆迁”的情形，属于滥用行政职权，严重侵害了其合法权益，故井某辗转找到了北京商润律师事务所的张华律师寻求维权方法。

“维 权 有 道”

井某的宅基地是1950年其父亲申请后审批的并且在此已经居住了20年之久。根据《乡村规划法》第41条相关规定，个人在取得乡村建设规划许可后方可办理申请审批手续，也就是说事先办理乡村建设规划许可之后才可以申请土地审批。但涉案的土地在1950年已经得到审批，原告只是在原有的基础上进行了翻建，此涉案房屋符合乡镇土地总体规划和乡村建设的规划。另外，《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。可见根据上述规定，镇对乡村建设有行政管理执法权，但最高法案例中曾明确指出：在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政补偿。诚然，2008年《城乡规划法》实施后，建房必须要办理相关的手续，否则就属于违法建筑。但如果房屋是由上辈遗传下来的或是房屋建于七八十年代，因当时社会发展水平以及法律法规的不完善，所建房屋只需要很少手续就可以建成，这类房屋就不宜被认定为违法建筑还不予补偿。《城乡规划法》2008年才实施，在这之前建房只需要有宅基地使用证，而不需要办理相关的规划许可证，所以，这样的房屋认定违建时需要慎之又慎，只要不存在改建、扩建、翻建等违法违章情况，在拆迁时也需要给予合理的补偿。最终，判决镇对井某作出的强制拆除决定，属于认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销。

“律 师 释 法”

对于始建年代比较久远或因历史遗留问题造成的无证房屋，相关部门就不能简单地依据上述两条规定将其认定为“违建”，要求其拆除或是改正，要知道，我国《城乡规划法》是2008年才开始实施的。所以，按照法不溯及既往的原则，统统都归为违法建筑显然是不合理的，并且这类房屋在遇上拆迁时也要给予相应的补偿实践中，若相关部门直接将一些因历史遗留问题造成的房屋认定为违建，还不给予补偿，那么被征收人一定要及时地采取法律措施依法维护自己的合法权益。

“律 师 提 醒”

相关部门在作出征收公告之前必须要组织有关人员对被征收房屋进行调查、认定，不能以简单粗暴的方式将无证房屋一律认定为违法建筑且不予补偿，这种做法是十分不当的。北京商润律师事务所律师提醒您，如果遇上相关部门“一刀切”地将房屋认定为违法建筑，要强制拆除或是在拆迁时不予补偿、少补偿，那么您一定要及时咨询专业律师，及时采取法律措施来维护自己的合法权益，避免合法权益被侵害。

“胜诉判决一览”

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