在审查租赁合同时,需要关注多个方面。首先,要确认出租人是否具有主体资格,包括身份证、营业执照等。其次,要确认出租房屋是否符合租赁合同的约定,包括位置、面积、用途等。还需要审查租赁合同中的其他条款,确保合同中涵盖了双方的权利和义务,以避免产生纠纷。同时,需要确认承租人是否具备主体资格,包括暂住人口承租房屋的持有公安机关核发的暂住证、法人或其他组织的持有合法有效的营业执照等。审查房屋的所有权人,确保出
法律分析
一、在审查租赁合同时需要关注哪些方面?
(1)确认出租人是否具有主体资格。出租人的主体资格直接影响着合同的合法性和有效性,因此在审查过程中要特别关注。
(2)确认出租房屋是否符合租赁合同约定。这是合同的核心内容,双方需确保租赁的房屋符合合同中的相关条款。
(3)审查租赁合同中的其他条款。确保合同中涵盖了双方的权利和义务,避免产生纠纷。主要从以下三方面来审查:
1、出租人为自然人的,是否具备完全民事行为能力,审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的,是否依法成立,审查其营业执照,看其是否年检并进行必要的工商查询。
2、出租人是否享有出租房屋的实体权利
(1)房屋转租的:是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证实材料。
(2)共有房屋出租的:是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证实材料。
(3)委托或代办代理出租的:房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证实材料。
(4)房屋的所有权人:出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致,必要时到房屋治理部分查询。
(二)承租人是否具备主体资格
审查承租人是否具有合法的身份,如暂住人口承租房屋的,必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的,必经持有合法有效的营业执照。
特别注意:《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定:“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用,须经县以上人民政府批准。”
二、禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”有下列情形之一的房屋不能出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押,未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
三、租赁用途与政府批准的规划用途是否需要一致
这点主要是看房屋的产权证,审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致,须报规划部门批准。
拓展延伸
租赁合同审查指南中包括了确保租赁用途符合规划这一要点。根据《租赁合同审查指南》第五章,这一要点主要是为了防止租赁用途与规划不符合,从而导致消防安全问题。因此,在签订租赁合同时,双方应当充分考虑租赁用途是否符合规划,并在合同中明确约定。如果租赁用途与规划不符合,则双方应当及时协商并寻求解决方案。否则,如果发生消防安全问题,则可能会给双方带来严重的法律风险和损失。因此,在签订租赁合同时,双方应当重视租赁用途的审查,确保租赁用途符合规划。
结语
在审查租赁合同时,需要关注出租人的主体资格、房屋是否符合租赁合同约定以及其他条款。同时,承租人也需具备主体资格,并且租赁用途与政府批准的规划用途需一致。在承租人租赁房屋时,还需注意房屋是否已抵押、是否符合安全标准以及是否符合相关法规规定。
法律依据
中华人民共和国电子商务法:第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的,应当明示押金退还的方式、程序,不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金,符合押金退还条件的,电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典:第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典:第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务,有下列情形之一的,承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物:
(一)标的物严重不符合约定;
(二)未按照约定交付标的物,经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的,应当及时通知出租人。