异地执行房产怎么处理

被执行人的财产在外地如何处理?申请异地执行。

异地执行的条件

我国民事诉讼法规定了跨辖区案件执行的两种基本方式，

一是异地直接执行，

二是委托执行。

目前，最高人民针对跨辖区执行案件要求委托执行为主，不主张异地直接执行，并要求对被执行人或被执行人的财产在本省、自治区、直辖市辖区内，需跨中级人民、基层人民辖区执行的案件，以委托执行为主，同时对有特殊情况，可以不委托执行的案件，做以下严格规定：

①被执行人在不同辖区内有财产，且任何一个地方的财产不足以单独清偿债务的;

②分布在不同辖区的多个被执行人对清偿债务责任的承担有一定关联的;

③需要裁定变更或追加本辖区以外的被执行人的;

④案件审理中已对当事人在外地的财产进行保全，异地执行更为方便的;

⑤因其他特殊情况不便委托执行，经高级人民批准的。

对上述前四项规定可正确理解，直接操作，只要审判程序和裁判文书中有上述四项中任何一项，即可申请异地直接执行，并不违背最高人民对异地执行的规定。针对第⑤项中的特殊情况不易理解，最高人民无做明确的规定和解释，笔者认为所谓可以不委托执行的特殊情况，可包括下列几种情形：

①申请人行动不便或经济能力有限或不能委托全权执行代理人，申请异地执行更为便利的;

②法人与法人或公民与法人之间申请执行，被执行法人可能得到地方保护使案件不能执行的;

③被执行人是受委托当地党政机关，受委托无法执行的;

④被执行人与受委托有利害关系，受委托需回避的;

⑤受委托有充分理由明确回复不宜本院执行，无法接受委托的等，都在“特殊情况”之列。

如何掌握被执行人的资产线索

调查掌握被执行人的资产线索，是一项艰苦而细琐的工作。在明确了被执行对象之后，应对被执行人的情况作一基本的了解、分析，比如，被执行人的资产规模，资产主要形态，被执行人的性格特征、家庭成员及社会关系。如被执行人是法人，则要弄清基经营范围、业务规模、主要业务合作对象、企业效益，企业历史沿革、领导班子成员、特别是主要领导的个人情况。通过以上调查分析，目的是要弄清被执行人的资产分布面和可能的存放地点等情况。同时，尽可能多地掌握被执行人的相关资料，如个人身份证，企业营业执照、企业代码等，同时尽可能多地搜集被执行人可能的资产信息，如合作对象、投资等。有些信息，对外人是秘密，其实内部人都知道，只要稍作打听就能掌握。

在掌握了以上情况后，可以被执行人所在地域为中心，对其进行拉网式排查：

1、在当地房管局、土地管理局核查其名下的房地产;

2、在当地人民银行调查其所开基本账户;在商业银行调查其所开的存款账户和其它账户。现在各大商业银行实行全国联网，只要提供姓名、身份证，便可知道被执行人在同一银行在全国各地的开户情况。

3、通过上海、深圳两个证券交易所的证券登记公司，可以查清被执行人在全国任何一家证券公司证券营业部的开户和账上现金和股票数目情况。

4、掌握其投资实业公司情况。可在被执行人有可能投资兴办实业公司的城市工商管理部门，用其名称“海选”其有无投资兴办的实业公司。现在全国许多地方的工商部门提供对外收费查询，只要提供投资人名称和证件号码，便可很快查到其名下的企业。但目前只能查到法人代表名下的企业，查股东还要作一些努力。

5、在当地车管部门调查被执行人名下车辆。

6、通过被执行人企业的财务和当地税务、工商和其它职能部门，调查其财务报表、企业盈利情况、企业资产明细等相关资料。总之，在其有可能存放资产的地方，都要摸一遍。需要特别强调的是，银行及相关职能部门对公民个人资料是保密的，一般不对外查询提供，对此，可确定一个范围，提交人民执行部门去核查。或采用其它办法获取。

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