申请退房需要注意哪些事项？

购房者可以退房的情形主要包括开发商延期交房、开发商开发手续不全导致合同无效、开发商未经购房人同意擅自变更设计、房屋面积误差超过3%、房屋质量严重影响使用、房子存在抵押或其他经济纠纷等情况。购房人有权要求退房并要求返还房款或赔偿损失。

法律分析

一般情况下购房者可以退房的情形主要包括以下几项:

一、开发商延期交房

这种情况是目前买房人比较可能遇到的一种情况。即合同中约定的交房日期已到，但是业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房者就有权要求开发商退房,要求返还订金或支付的房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金，逾期超过三或六个月购房人可以退房，开发商应承担已付房款万分之几的违约金，但此种违约金约定过低既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到约束的作用。

二、开发商开发手续不全而导致合同无效

目前开发商必须证件齐全才能开工盖楼、卖房。若开发商证件不全就进行买房，就属于违法操作,与买房人签署的合同当属于无效合同。因此购房合同，开发商应当返还购房者所交纳的房款。

三、开发商未经过购房人同意擅自变更设计

在购房人与开发商签订的合同中，一般都会约定开发商在变更设计之前必须经过购房人本人同意。否则开发商就构成违约,购房人有权要求退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房;这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。造成不利的局面。

四、房屋面积误差超过3%

若交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息要求;这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。

五、房屋质量导致严重影响使用

根据最新司法解释：因房屋质量问题而导致的严重影响正常居住使用的,购房人可以提出退房要求并要求开发商赔偿相应损失;

六、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时

例如开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私自将房屋抵押，造成购房者购房目的不能实现。

结语

购房者退房的情形主要包括开发商延期交房、开发商开发手续不全导致合同无效、开发商未经购房人同意擅自变更设计、房屋面积误差超过3%、房屋质量严重影响使用、房子存在抵押或其他经济纠纷等。购房者在这些情况下有权要求开发商退房并返还房款或支付利息，或提出赔偿要求。合同中的约定应公平合理，保护购房者的权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。