“借名买房”到底归谁所有

借名买房需满足两个条件:一是借名人与名义人达成借名买房的合意,二是实际出资人与名义人达成房屋买卖的合意。若未达成合意或实际出资人未出资购买房屋,需根据具体情况进行判断。借名买房存在风险,包括借名购买经济适用房等性房屋、普通房屋被名义人反悔不承认借名买方之事、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议,以及房产被名义购房人转让或抵押等情况。

法律分析

在司法实践中,认为,借名买房所购买的房屋(包括商品房、福利房)应当归实际出资人(即借名人)所有,但需要满足两个条件:

1. 借名人与名义人达成借名买房的合意;

2. 实际出资人与名义人(即借名人)达成房屋买卖的合意,即实际出资人借用名义人的名义,实际出资购买房屋,房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。

(2)借名人实际出资购买房屋

借名买房的房屋归实际购房、出资人所有，是基于民法中的自愿原则与公平原则。借名人和名义人达成借名买房合意后，如借名人实际支付了房款，就以出资行为履行了借名买房合同，房屋归借名人所有符合公平原则。

综上所述，借名人要取得房屋的所有权，达成借名买房合意与实际出资购买房屋两个条件缺一不可。

律师补充：

借名买房的风险：

1.借名购买经济适用房等性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以法律规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被强制执行。

【法律法规】

《民法典》第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

结语

借名买房虽然可以实现购房梦想，但也存在诸多风险。因此，在司法实践中，通常会根据实际出资人与名义人之间的合意以及房屋买卖的合同来判断房屋归属。同时，借名人应确保实际出资人与名义人达成房屋买卖的合意，以避免不必要的法律纠纷。

法律依据

最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

最高人民关于适用《民法典》物权编的解释（一）(2020-12-29) 第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。