二手房纠纷要如何解决

本文探讨了近年来二手房买卖纠纷案件数量逐年上升的现象。通过收案和审判情况,文章指出主要有两种情况:一是卖方在房屋买卖合同签订后将房屋以更高的价格出售给第三人,并办理了产权过户登记手续,导致原房屋买卖合同无法继续履行;二是房价上涨,卖方拒绝按照合同约定出售房屋,但房屋买卖合同仍然可以继续履行。针对这两种情况,文章建议在纠纷发生时保护守约人的合法权益,正确认定合同效力,并追究恶意违约人的违约责任。同时

法律分析

近年来,法院受理的二手房买卖纠纷案件数量逐年增加。从收案和审判情况来看,主要有两种情况:

1. 在房屋买卖合同签订后,卖方将房屋以更高的价格出售给第三人并办理了产权过户登记手续,导致原房屋买卖合同在客观上无法继续履行。买方以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还购房款;

二是房屋买卖合同签订后，由于房价攀升，卖方不愿再以合同约定价格出售房屋，明确拒绝出售房屋，此时，房屋买卖合同仍有继续履行的可能。在这种情况下，买方以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同，或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还定金。

分析以上两种类型的二手房买卖纠纷案件，可以看出以下共同的特点：

一是纠纷发生的起因在于房价不断高涨。在房屋买卖合同签订以后，卖方为了寻求以更高的价格出售房屋而不惜违反合同约定，破坏交易;

二是纠纷均发生在房地产三级市场交易中。出售房屋的卖方不是专事房地产经营的房地产开发企业，而是自己生活居住使用或经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或企业;

三是交易中往往有房地产中介机构参与，在买卖民法典律关系中还夹杂着居间法律关系。

二手房买卖纠纷

当前房地产交易市场呈现出卖方市场的趋势，律师建议审判实践中应注重保护守约人的合法权益。

首先，要正确认定合同效力。在“一房多卖”的情况中，如果买卖双方签订合同没有违反法律的禁止性规定，应认定合同有效，并根据合同约定确定违约责任的承担;

其次，要依法追究恶意违约人的违约责任，提高其违约成本。由于当事人恶意违约，拒不履行合同义务，可以判令其赔偿损失，包括守约方的直接损失和预期利益，为守约方提供充分有力的司法救济;

第三，如果当事人提出继续履行合同的诉讼请求，合同也有继续履行的可能和必要，可以判令继续履行合同，维护正常的房地产交易秩序。此外，房地产中介机构也要加强行业自律，遵守职业道德，如果故意隐瞒有关重要事实或者提供虚假情况，损害买卖合同当事人利益的，应当承担损害赔偿责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。