如何维护买房人的权益

买房人的权益如何维护

(一)如果卖家是开发商

如果房屋卖家是房地产开发企业的话，对于其一房二卖的情形，应该依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理。此时，开发商应该承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(二)如果卖家是普通个人或者企业

因自己生活需要或者经营所需，将自已生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。

这类卖房者如果违约，不能按照房地产开发商的处罚方法来处罚，即不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。因为该解释是特指房地产开发企业，也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而这类卖房者是不能算为经营者的。

这种情况下，争议的处理应以合同法的有关规定作为基础，向违约者主张违约责任，维护自己的合法权益。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，和赔偿损失。

一房二卖合同的法律效果如何

(一)前后两个买卖合同都有效

一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。

当然，这是在两份合同都是符合法定条件的前提下，有一种意外情况会使第二份合同无效。即第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。按照《合同法》的有关规定，这种行为属于恶意串通损害他人利益，这种情况后合同应无效。

(二)房屋登记对房屋买卖合同的效力

生活中很多人都存在着这样一个误会，认为没有登记合同就没有效力。实际上未登记的房屋买卖，合同的效力不受影响。

房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。