异议登记可以破租赁吗

异议登记是一种救济措施，用于保护登记错误状态下的真正权利人或利害关系人。当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正时，可以提出异议登记。异议登记旨在排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。在异议登记

法律分析

在房屋登记时代，异议登记可以阻止房屋转移登记的办理。现时的异议登记，只可以排除善意取得。异议登记只能破解善意取得，不能破租赁。

异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。

异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。

异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。

【法律依据】

《民法典》第二百二十条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

二、异议登记十五日自动失效吗

《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记由利害关系人提出。当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误，而权利人不同意更正时，可以提出异议登记。异议登记的目的，是为了“对抗现时登记权利的正确性”或称为“阻断登记的公信力”，使登记簿的该项登记暂时丧失证据的效力，防止登记簿上所记载的权利人（有可能不是真正的权利人）将房地产进行处分，让提出异议登记的当事人有一定的时间通过诉讼程序来解决问题。避免出现以后诉讼虽然获胜，而房屋所有权已被转让或抵押的局面。

因此，当事人提出异议登记后，房屋登记机构应当在受理登记异议的当日，将异议事项记载于房屋登记簿以警示第三人。当事人提出产权异议也应谨慎从事，应当以事实为依据。当事人如果提出异议不当，造成他人损失的，应承担相应的法律责任。

异议登记作为一种临时性的措施，使原来已经记载于登记簿的权利处于不确定状态，其本身并不能解决权利归属的问题，如果长期维持这一状况，显然会对真正的权利人造成损害，因此，要给异议登记一定的有效期。异议登记的有效期自登记机构将异议记载于登记簿之日起算。《民法典》规定：“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”因此，在办理异议登记之后，申请人应当在15天内向法院起诉。

三、异议登记在什么情况下会失效

1、异议登记除斥期间已过而没有提出更正登记申请的。异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，如果许可其长期存在，则有对不动产物权秩序造成不稳定状态的消极作用。为使不动产物权状态早日恢复正常，法律必须限制异议登记生效的除斥期间。《办法》规定了异议登记的有效期为3个月，逾期没有提出更正登记申请的，自动失效。

2、嗣后证实登记簿记载正确的，异议自始失效。更正登记是异议登记的后序程序。进行异议登记后又申请更正登记，申请人有证据证明原登记错误而获得支持的，则为更正登记，将已先行记载的异议落实为登记簿上明示的权利。更正登记不被支持的，原登记仍具有正当性，而异议登记则自始失效。

3、申请异议登记人申请撤销异议登记的。异议登记申请人在记载异议之后发现自己认识有误而主动要求撤销异议登记的，异议登记自然失效。

拓展延伸

根据民法典第二百零六条规定，异议登记自异议人知道或者应当知道异议事由之日起十五日内提出。异议登记不具有撤销权、处分权，异议人可以自异议登记之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，异议登记十五日自动失效的说法是错误的。

结语

异议登记是一种救济措施，旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供保护。通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。在异议登记十五日自动失效的情况下，当事人提出异议登记后，房屋登记机构应当在受理登记异议的当日，将异议事项记载于房屋登记簿以警示第三人。异议登记的有效期自登记机构将异议记载于登记簿之日起算，《民法典》规定：“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”因此，在办理异议登记之后，申请人应当在15天内向法院起诉。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。