房屋买卖的合同效力怎么定？

房屋买卖纠纷时常发生，其中买卖合同的有效性是核心问题。根据相关法律规定，主要有以下几种无效房屋买卖合同：1）房地产分离出卖，合同无效；2）产权主体有问题，合同无效；3）侵犯优先购买权，合同无效；4）非法转让，合同无效。

法律分析

房屋买卖纠纷在实践中时常发生。这种纠纷牵涉到产权、价格、面积以及原承租户的利益等各个方面，但其核心问题始终在于买卖合同的有效性。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行规规定禁止转让的其他情形。

拓展延伸

房屋买卖合同的法律风险是指在房屋买卖过程中可能产生的法律问题。其中最主要的法律风险就是合同纠纷。在签订合同之前,双方应该仔细阅读和理解合同中的相关条款,特别是关于房屋价格、付款方式、房屋权利等方面的条款。如果出现任何疑问或不满意的地方,应及时与对方沟通,协商解决。如果合同中有明显的漏洞或纠纷,可以通过法律途径解决。因此,在签订房屋买卖合同时,应该重视合同的法律风险,尽量完善合同内容,避免不必要的纠纷和损失。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。