浙江大学国家大学科技园项目招商策划全案

第一部分项目概况

一、项目背景概况

二、项目工程概况

三、项目区位概况

四、项目服务概况第二部分项目的市场调研

一、项目投资目标

二、杭州商务写字楼调查分析

三、杭州商务写字楼市场分析总结

四、项目周边竞争调查第三部分项目的研判

一、项目区域及个性研究

二、本案的优势分析

三、本案的劣势分析

四、本案的机会分析

五、本案的威胁分析第四部分项目的招商目标群定位

一、项目招商目标要点分析

二、项目招商目标群定位

三、项目招商目标客户的细分第五部分项目招商租金定位

一、项目组价调研分析

二、项目招商的组价策划

三、其他设施招商定位第六部分项目招商工作计划构思

一、项目的SWOT分析总结

二、项目招商的全案思路

三、项目招商的“宣传概念”提炼

四、招商小组的组织框架形成

五、项目招商的阶段性工作构思

科技部创业基金资助、浙江省科技企业孵化基金支持、高新技术成果转化风险投资及融资贷款担保和高新企业人才股权税收免征等内容。再次针对浙江大学出台的一系列资源共享和人力资源培养等方面的鼓励措施。

本项目本着发展成为个性化商务空间、专业化高新企业孵化园区的目标积极主动向入驻企业提供完善、优质的服务。

首先向入驻企业提供基础性的服务，包括办公场所的提供、通讯网络接入管理服务、共享商务设施租赁服务、职工生活后勤服务等诸多方面的商业房产的基础性内容。其次提供高新企业的代理服务，包括有高新企业认定审核、企业项目管理、知识产权保护等多类型的代理工作，进行集中公关，节省入驻企业的交际成本。再次就是为发展中创业型企业提供咨询服务，包括有投资规划、资金管理、法律顾问、市场调研和产品拓展等高附加值的商务服务体系。同时还可以依托浙江大学的科研成果和人力资源背景，为入驻企业提供人才培养和引进，并为企业的人力资源管理工作提供咨询和集中管理的服务。最后园区还可以通过园区内部及浙大科技园体系为在园企业提供技术交流、产权交易、经济合作、资源内部利用等技术性服务。

第二部分项目的市场调查

一、项目的投资目标

本项目是公司按照资源合理利用和技术产业化生产

需要而进行的工业地产投资项目；经过前期大量系统的工作，该工业地产已经成为了浙大科技园体系的组成之一，并努力朝向科技企业孵化器的方向发展。

项目以为各类科技型企业提供办公空间和商务配套服务为目标，通过尊贵的、个性化的建筑艺术和优质的配套服务，以倡导休闲商务为创业新主张，为入驻园区的各企业提供商务增值服务；本项目的投资目标除了自身产业化需要外，更多的注重项目的招商目标和效益。

二、杭州商务写字楼调查分析

随着杭州经济的经济起飞，杭州住宅房产逐渐进入泡沫状态，在的强力下，杭州写字楼市场正逐步取代杭州住宅市场进入发展商的视线；不过杭州写字楼的开发大部分集中于高级地段，重点推行地段优势和区块优势来博取市场认可；而且更多的商务写字楼走高档、纯写字楼路线，强调商务的豪华概念。

20__年杭州XX推出6幅新写字楼用地，大多位于杭州主城区，维持固定高级地段供应水平；从地域分布来看，杭州XX集中化已非常明显。由20__年到20__年三年内，已有及将有超过200万平方米以上的新写字楼入市，预计将会超越之前十年新盘上市的总和；其中CBD钱江新城将占大量，该区由03、04两年间共推出11幅用地，合计376亩，该区开发面积会达到在120-150万平方米。而20__年将是杭州各写字楼进入新一轮供应期，竞争将日益激烈。

电信服务都非常方便，是杭州传统商务的发源地。

据咨询调查，目前该区域商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为一些贸易公司和一些服务性行业。区块内较新楼盘供应量在35万平方米左右，价格在8500元/平方米左右；区块参考日租金为2.6-4元/平方米。东XX、滨江·新城XX、金都·杰地大厦、中豪·凤起广场、银座大厦、瑞丰XX、广利大厦等项目分布其中。

关于路延伸段工程，更是进一步刺激了该区域内的楼市，因此这一区块的写字楼有着较好的市场前景。

3、城站商务区

城站商务区历史其实也很悠久；杭州商务写字楼的发展历史中一直就有着城站的身影，但是该区块商务氛围一直倍受冷遇；随着杭州新客站的投入使用、西湖南线改造工程完成、西湖大道商机渐浓等因素，城站商圈已具备中高档商圈的条件，其便利的交通环境、完备的商务配套大大提升了城站的商务接待能力，使大量客源停留在城站区域。城站写字楼入住内外贸企业较多。

据咨询调查，目前城站区域较新楼盘供应量在24万平方米左右，价格在8000元-1.4万元/平方米不等。区块参考日租金为2-5元/平方米。香榭商务大厦、伟星·东河XX、雪峰花苑、联银大厦、中XX、红星文XX、广复大厦、利群大厦等商务写字楼相继推出，极大丰富和带动了区块的活跃。

配合西湖、吴山广场的开发，城站商务区逐步向“景观商务”、

文教商务区现有写字楼供应量不足、品质不高的情况已经不能满足这些公司的成长需求，他们纷纷寻找其他理想的办公场所；而滨江区块就是这些企业的最佳选择点；通讯、电子、XX、XX、XX等著名的IT企业相继落户滨江区，为滨江高新商务成为杭州高新产业领袖区注入生机。

2、项目规划方面

本案采用生态型花园布局、个性化单套办公设计、组合式后勤服务配套、专业性商务服务管理等理念，引入SOHO商务概念，打造科技研发型企业、中小创业型企业和前沿服务性行业的自助式商务群。

本案在规划过程中定位明显倾向于“卖脑”型行业，尤其针对中小创业型企业。项目的个性化、单套、复式写字楼设计有效区分了杭城现有写字楼的高层、纯写字楼概念，首创出杭州排屋商务楼的先例。在当今众多中小型、创业型企业“屈居”住宅、公寓中商务办公的时候，在杭城企业入驻居民区的环境下，本案的推出针对该部分群体具有较强的吸引力。

本案在一定程度上具有地理位置、豪华程度等多方面的劣势，但本项目的个性化、排屋楼寓设计在杭州还是第一家，这也算是本案的独有特色；由此在本案的宣传中，加强项目特色的宣传，并依

据项目特色提炼大众化的概念，有效区分现有杭城写字楼竞争中的雍容华贵思路。

同时本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空间自由发挥”的概念。

3、项目环境方面

本案的绿化率达到35%，并有一个3500平方米的花园，项目内部各建筑周围都配有绿化带，整个园区形成一个的、生态型的花园布局。商务办公楼的功能定位；住宅式的设计理念，本案融合居住的生态要求和商务办公的典雅清净，配备充足的后勤配套设施，使项目的商务环境更人性化、休闲化。

二、本案的优势分析

1、区域优势：

本项目针对于非高新区板块的企业具有明显的高新优惠的优势，这对吸引以IT、信息化、生物医药、动画等行业的科技研发企业为主的目标群体具有很直接的意义；同时天堂硅谷中的创新大厦、高新软件园、动画基地、电子、XX、通信、中控等知名企业的周边布置，使之形成一个高新联动板块。但是由于杭州高新区分文教高新XX和滨江高新XX，在一定程度上文教高新区的市区概念对本项目区域的优惠优势具有一定的影响。

2、园林化布局

城市，世界500强企业入驻率并不高，写字楼经济的空间有限。

2、装修程度威胁

杭州写字楼一直以酒店式商务配套、楼宇智能化、公共空间豪华氛围等概念为主导；本案为全毛坯交付，内墙粉刷乳胶漆，不安装空调或分体空调，在一定程度上降低项目的档次定位。

同时由于本案面对的群体大部分是初创业企业，其办公楼的装修工程对与新创企业的首期投资成本决策具有很大的劣势；一般新创立的公司初期投资很多，资金又不足，而且存在很大的风险，因此花巨资装修商务楼对于新企业来说具有一定的认可劣势；从而增加本案的波动。

第四部分项目的招商目标群定位

一、项目招商目标要点分析

1、综合分析本项目所处区块现状及本项目周边写字楼的调查和分析：

在优惠方面，同样享受的文教区高新板块位于市区范围，地理位置优越与本板块；据调查火炬大厦、文欣大厦等商务楼空置率在15%左右。

在商务氛围方面，由于本项目所在的之江区块的住宅大部分为投资性置房，居民入住率偏低，商业气氛不够旺盛，写字楼的商务空间明显不足。

在同类竞争方面，东冠发展大厦、先锋大厦、公司、志诚

大厦和电子科技园等项目的相继建成，该部分的项目和本项目具有一定的同质性，尽管相互之间可以烘托出整个区块的前景，但同时也为本项目带来更多的竞争压力。

过于专业的产业范畴往往会导致本项目招商目标群体的匮乏，从而影响到整个科技园的商务气候；由此必须在允许的条件下，项目招商凭借自己的特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多的企业入驻。

2、本项目在建筑设计上以个性化办公空间设计为特色，单套排屋式的楼宇适应于职工人数不多、从事技术研发或者创意灵感的中小企业或部门。

一号楼设计尊贵，彰显气派，作为可以享受高新优惠的商务楼，对于部分无法享受优惠的高新技术企业提供了机遇；招商该类企业的某个部门或管理层总部，既可以加强企业的形象，同时还可以充分享有扶持。

裙楼部分为三层大框架建筑，又是位于园区正门，其可以作为本园区的配套营业用房，招商包括银行、展示厅、产业物流配送、会议中心等多类型的营业型机构或配套性机构。

2至9号楼为个性化的办公楼，其孤套、复式的建筑设计，为一些创造型的企业提供一个的、自由的灵感空间，是科研开发、设计咨询等类型机构的最佳选择。

二、项目招商目标群定位

由以上对本案的分析我们可以看出，本案区别于其他盘的最大

为每天1.25元/平方米；滨海威陵XX租金为每天1.2元/平方米，三年合约内不浮动，三年后浮动5%—10%；文三路东部件园租金为每天2.3元/平方米，浙大科技园租金每日2元/平方米。本项目作为园区型写字楼，绿化条件相对优越于其他项目，在重视生态办公、期望自由个性、梦寐空间的今天，本项目在设计理念上具有一定的前瞻性。

2、纵向对比：同类写字楼的历程对比。

本项目周边的住宅房产价格基本上都在7000-8000元/平方米之间，并有着进一步上升的趋势。之江区块随着各住宅小区的大肆扩居民入住率的提高，同时各写字楼、酒店等商务、休闲场所的兴起，板块活力正迅速发展，完全有可能未来之江区块成为杭州南岸的EOD板块。参照杭州黄龙商务圈的发展规律，黄龙商务圈住宅房价在12000元/平方米的时候，写字楼租金已经达到了每天

4.5元/平方米，售价达到了15000平方米；本地块由于近年居民住宅入住率无法达到黄龙商务圈，同时又因一江相隔杭州市中心，加上黄龙商务圈的文体概念，这将在一定程度上削弱了本区块的写字楼和住宅价值比例水平，4.5_（7000÷12000）_60%＝1.5（60%为本区域与黄龙商务圈成熟度的比例），房屋的售价大致在5500元/平方米。

3、综合对比：区域经济的前景分析

近年以来，长三角经济活力日渐兴起，逐步代替珠三角成为中国发展最快的区域；杭州作为长三角中的重要城市，又是民营经济

租金的增长速度完全有可能超越上述的保守预测。

二、项目招商的组价策划

1、单体建筑租金细化：

在前面所分析的租金定位当中，基本上确定的项目的首年租金平均水平在1.2元/平方米·日（1.5元/平方米·日的8折处理）。

本项目的主楼因为相对是项目的核心建筑，其位于真个园区的正门入口，租金保持一定的略高水平，同时参照拥有空调和沿主干道（江南大道）的东冠XX1.21.5元/平方米·日水平，挖掘出本项目生态型优势，可以将1号楼的租金平均水平定位在

1.25元/平方米·日,比园区平均水平高出5%个点，而位于中心花园旁边的个性化办公楼也可以高出平均水平5%；位于食堂和宿舍附近的大楼，可以低于平均水平5%。项目的具体租金价格根据目标客户的具体要求进行一定数量的调整。

2、租期策划

商业地产项目租赁期限有长租和短租两中类型。本项目属于工业用地，不能采用出售；而且国家有关规定，长租最长期限为20年；因此本项目的招商租约主要设定为3年、5年及永久租约三种，并同时备好1年租约、10年租约和20年租约的租金测算表。

a、在1年的租约设置中，主要是为了通过园区自主定价及时调整和引导市场价格走向，从而促进园区及区域性租金的增长；该租约主要作用是用于先发制人，向租赁用户描绘园区的租金前景，从而让租赁企业感觉到签约的优惠性，增加招商效果。在招商过程

在项目后期强推期确定商务部办公室上，建议选择在科技园现场装修个别空间，进行现场招商。现场招商在一定程度上更能直观的表达出项目的实际效果；在招商说服力上更胜一筹，也更方面来访人员的实地考察。

3、招商小组的职能

招商小组成员必须首先做好信息的收集和处理、项目推介宣传、租金的定位、租赁合同文本的制订、入驻企业的资信调查和入驻企业的谈判等系列工作，并协调好工程、物业等部门的关系，最大限度完成招标任务的同时，保证园区的整体稳定。

五、项目招商的阶段性工作构思

科技园项目工程建设已经进入了尾声，现正在进行室内外装饰工程，计划可以在05年11月份完成全部工程并竣工验收。作为建筑施工的后续重要工作，项目的招商工作已经被提到了工作日程。

项目的前期策划在一定程度上没能系统的完成，这加重了招商工作的难度和紧张度。根据项目现有的实际情况，对项目招商工作进行一定的工作计划策划。

1、项目招商的试探期（4-6月份）

项目招商的筹备期主要是对项目进行一个全案的策划和对策划方案中的系列工作进行试运行。筹备期需要完成以下工作：

A、加强市场调研工作，深刻挖掘项目内涵，提炼项目的特色；

B、分析讨论项目招商的整体策划方案，并确定招商工作的要点、重点和项目的定位；

E、其他各类工作

4、项目的收割期（11月后）

A、落实园区各类配套服务工作；

B、总结归类招商各类企业的档案库；

C、处理入驻企业和园区之间的矛盾、摩擦；

D、其他各类工作。

六、项目广告平面的设计工作

一个好的项目，一定需要进行一定的广告宣传；而一个好的广告宣传，必须制作出一个吸引目标群体注意的广告文本。

本项目属于办公用房招商，其目标群体为企业或者计划创业的个人，在文本制作上一定要体现出商务的舒适、尊荣和相应的成本控制等因素。项目广告宣传由公司内部制作出合乎项目实际情况和突出项目优势的文案，而后和专业的广告设计公司进行平面效果的合作。广告宣传文本主要包括一下内容：

1、宣传手册——反映出项目更多的内容，满足大部分目标客户的认知需求。

2、单页广告——反映出项目的特色，告知性说明项目招商信息，属于项目公开期的主要媒介；在制作上需要体现出很强的艺术效果的震撼作用。

3、户外视觉广告——突出项目整体的概况和独有的特色，为目标客户群体提供直观的、气派的招商宣传资料。

4、其他报纸、网络、广播等媒体广告——按照招商目标需要，

利用浙江大学国家大学科技园的宣传媒体推介本项目的招商信息和项目的特色等内容

⑹设置一套精美的示范单元或样板房

针对招商过程中的实际情况，如果条件允许和市场需要，建议设置一套装修设计完成的示范性个性化商务办公室；通过对示范办公室的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户租赁的冲动，促进招商效果。

2.活动新闻软性宣传

通过在项目推广宣传中，组织相应的活动，制造新闻进行项目的软性新闻；本项目的软性宣传主要倾向以下内容：

⑴为区域造势

通过报纸软性文章，详述高新区之江区块的发展前景，并重点诉求该区块的未来杭州EOD和高新产业领袖区范畴，以区块新区的生态设计、高新产业的集中分布、大型居民住宅小区的迅速崛起和不断成熟的区域商务热潮打动租赁者的心，吸引更多的外区高新技术企业的客源。

⑵为本案背景造势

因为浙江大学国家大学科技园（西XX）前期招商顺利，也曾经吸引了更多的人关注；而现在浙大科技园（西XX）已经没有房屋可出租，因此将“浙大科技园”的后续效应吸引到滨江XX上来。

通过软性广告介绍浙大科技园项目，并总结出浙大科技园的吸引力，从而提出本项目的分园概念。如此的背景描述，可以把市场

制造适当的软性新闻报道。

第七部分项目的广告推广策略

任何的项目推广都需要宣传，而宣传又离不开广告；广告内容来源于项目的内涵，而广告的效果附载于媒体的曝光。制订一个完整的项目推广广告媒体方案，在实现项目推广的预定目标前提下，最可能的控制广告预算，促使项目的利润最大化。

一、广告媒体宣传战略

1、以鲜明的广告主线和活动主线融会贯通，辅以独具风格的概念包装和项目展示包装，完成项目形象宣传任务，诉求本案特色，积累广告效应，逐步形成良好口碑。

2、以项目特色和项目优势为根基和吸引招商目标客户群关注程度为主线，系列性组合广告媒体宣传，分阶段推出广告媒体宣传主题和宣传手段。

3、灵活运用各类广告媒体，采用户外视觉广告、广播声效广告和网络介绍性广告为主体，拓展报纸软文广告、点对点（DM）邮局投递、项目活动组织、专业公共场合宣传架等形式为辅助；对项目进行多位一体的广告宣传攻势；并积极制造爆炸性新闻，加强新闻效果的宣传。

二、广告推广原则

配合工程施工进度和招商目标，在时效期间内顺利完成招商推

以租赁为目标，后期的续租情况对项目投资的成败也相当重要；因此保证项目在首期招商的成绩上，需要继续保持一定的宣传力度，从而积累更多的备用目标客户群，以为后期的招商工作提供资源。

该阶段的推广计划主要维持性的广告策略，选择针对项目首期招商效果的新闻报导，利用软文、新闻报道等形式，深化项目的优势，塑造项目的形象。

六、项目推广的总策略

本案的总策略以下列递进的形式展开：

项目形象的告知和概念形象的渗透（形象告知期和形象积淀期）——招商热点的塑造和目标客户的积累（形象树立阶段）——针对性意向说服和维持性品牌形象（收割期），在该总策略指引下，将本案的招商高潮态势控制在强推后期，锁定于开盘日。

在项目的整个推广过程中，以“休闲商务，工作与生活互动；财富人生，创业与尊荣同步。”为核心主题贯穿始终。

第八部分项目广告推广分解思路

一、第一阶段推广思路

1、工作内容：

筹备招商方案和项目整体广告宣传计划，准备租赁合同等文本，推行告知性试探广告推广。

2、推广目的：

提示项目浙大科技园系品牌，灌输休闲商务新主张，抬升滨江

高新区前景热度，告知项目个性化楼寓、生态型布局特色，从而吸引目标群体的注意。

3、推广的手段策略：

a、软文造势。采用软文形式，灌输公众休闲商务新主张；同时利用浙大科技园固有的品牌效应，提示本案的背景优势。

b、DM广告：收集目标群体中部分企业名录进行点对点的专向投递宣传，通过邮局发布折页广告、项目文字介绍、特定企业入驻理由说明等资料；在一定程度上可以控制园区的规划定位。

c、电台广告：由于软文广告是项目大形象宣传概念，而DM广告又是针对性极其强的广告；电台广告的采用，在一定程度上可以实现扩散式纯广告效应，将项目的信息更广泛的传播给公众。

d、户外广告：本案由于试探期还在进行装修工程和绿化工程施工，现场视觉效果不理想；同时南环路车流量较少，户外形象广告不适于工地现场；因此建议将户外形象广告移至目标群体人流量较大的机场附近；而工地现场采用招商条幅公告形式。

e、展示厅广告：项目展示厅是接待来访人员的重要地点，其布置要具有很强的专业性和美观性；由于初期来访人员较少，展示厅装修可放于第一阶段后期或者第二阶段进行。

f、网站广告挂靠：在如今的网络时代，网站宣传也占着一定的比重。本项目首先推行浙大科技园系，必须在浙江大学国家大学科技园网站（）上进行分园挂靠，以保证浙大科技园概念的可信度。同时利用公司自身的网站进行详细的项

b、电梯广告：由于本案目标群体为企业，而固有的商务写字楼广告正是目标群体接触较频繁的手段之一。本案电梯广告对于项目针对性宣传有较大的作用，也是本阶段的宣传重点。

c、展示厅广告：展示厅广告是每个房地产项目必不可少的手段之一，也是项目推广、引导、说服目标客户的最有利手段；因此展示厅广告有必要聘请专业的装修工作进行设计、装饰。假如第一阶段没有制作完善的展示厅广告，为了保证来访客户接待及时使用，建议本阶段设计及装饰完成展示厅布局。

d、路牌广告：根据项目其他手段的使用效果分析，根据项目实际推广宣传的需要，可以考新增路牌广告攻势，加强本案的曝光度。

e、延续广告：经过第一阶段的广告推广，及时分析前阶段广告的效用；并根据广告计划评价，对前阶段广告进行一定的删减或加强。该阶段由于硬性广告比较密集，阶段性广告计划可以暂时不采用软文宣传；而更多的加强DM广告和电台广告。

4、阶段性推广重点

该阶段的广告推广主要从项目产品的特色定位和招商的细节形象推广角度出发，有针对性的进行招商诉求宣传。

本阶段的推广采用全方位、攻击型项目招商目标宣传，主要采用电梯广告、电台广告和展示厅广告；同时添加公交车体广告以增强本案的曝光力度，再辅以新筛选目标的DM广告和必要的路牌、电视等媒体型广告，加强对目标群意向的引导性和诱惑性的攻击型

5、阶段性推广目标：

本阶段重点诉求项目的招商，以吸引更多的人前来访问和咨询为主要目标；本阶段在经历大肆宣传后，意向性登记用户应该达到约45%以上，明确性意向登记客户达到30%以上；并基本实现1-2家知名企业的前期公关活动，针对达到意向性程度。

三、第三阶段推广思路

1、工作内容：

评价前阶段的广告宣传效果，制订阶段性广告调整计划；制造新闻与舆势，组织相应招商促进活动，加强软文宣传力度，通过前期推广所获得的招商效果氛围诉求本案的价值内涵。

2、推广目的：

本阶段的推广工作主要是通过组织项目开盘等促进活动来积累和维护客户，并树立本案的形象，强化项目优势的宣传；同时根据前两阶段宣传所产生的实际结果进行新闻性诉求，制造更多的软文广告宣传。

3、推广手段策略：

a、项目开盘活动计划。考虑到该阶段，本案的绿化、装饰等美观工程应该基本结束，组织项目开盘活动，邀请滨江区、高新管委会、浙江大学、浙江省青年创业协会等相关部门的重要领导出席，同时安排媒体记者，制造新闻，以系列报纸新闻广告和项目招商介绍性软文广告及公关行为，将本案的推广计划拉入高潮。

b、项目招商成果签约新闻发布会。考虑前期广告推广的密集发布，本阶段应该也已经有了部分目标群体基本确定。在前期招商推广中，重点选择几家知名目标企业的广告、策动和公关，力求拿下其入驻意向。如此本阶段可以利用这些知名企业的自身品牌吸引，组织签约新闻发布会，以策动其他企业的入驻请求。

c、危机性公关广告。本广告计划是针对前两阶段的广告效果不能达到预期的一种危机公关广告计划；该公关广告根据前期的各类媒体评价进行有效的选择，并增加电视广告、租赁代理等等高成本广告计划，以尽快完结项目的招商推广和达到预定的目标。

4、阶段性推广重点

该阶段广告推广的重点主要以事实现身说教的促进广告计划，以项目的开盘活动和招商效果新闻发布会，利用活动的组织来制造新闻和完成招商目标的软文性宣传。

本阶段的推广重点是相关活动的组织和公关，并根据需要进行报纸性广告计划；同时根据前期的推广效果，制订相应的危机公关广告。

5、阶段性推广目标

经历三阶段的联合式、全方位广告攻势，本阶段应该基本完成了项目的主动型广告推广计划。由此本阶段推广目标应该重点以签约为主，意向性登记客户应该达到90%以上，明确性意向客户达到80%以上，意向签约性客户达到45%以上，并开始有部分企业入园装修。

始发布）的广告频率以测试其效果，主要广告内容和软文形式基本一致。

第二阶段作为激发性广告阶段，建议发布约一个月半左右（7月份发布一个月，8月份后期发布半个月）的广告频率以攻击性冲击目标客户的听觉；主要广播内容是以项目的优势和特色进行诉求。

第三阶段可以暂缓电台广告；在第四阶段前期重新启动电台广播，广告内容主要为招商现状的诉求。建议发布约半个月左右时间。

4、户外展示广告：

户外展示广告是冲击目标群体视觉最好的媒介之一；也是美化本案形象的最直观媒介；户外展示包括户外广告牌的制作和招商展示厅的装修。

第一阶段主要在工地现场申报横幅招商广告和机场附近的户外广告牌；内容以项目效果平面图进行招商公示和特色宣传。

第二阶段主要是工地现场的展示厅布置；展示厅是项目推介的理论化空间和来访人员第一印象形象场所，因此建议邀请专业的装修设计公司进行展示厅设计和装修。

第三阶段，根据项目的实际招商效果或需要，在杭州到上海的高速公路一侧制作户外广告牌，以增加项目曝光度。

5、电梯广告

由于本项目是针对于企业商务楼的租赁；因此商务楼的电梯广告是本案最接近实际需求客户的媒体；可以在部分商务楼的电梯里

电台广播广告方案：第一阶段20秒告知广告发布半个月；第二阶段30秒项目推广广告发布一个半月；第三阶段15秒招商介绍广告发布半个月。

媒介发布单价格：20秒（整点前23次/天套播）方案为3000元/天；30秒（整点前23次/天套播）方案为4500元/天；15秒（整点前12次/天套播）方案为1300元/天。

发布时间：详见媒体策略中广告计划。

4、户外展示广告（15万元）

发布方式：自制户外展示广告方案

媒介发布单价：制作费3万+申报费2万+广告公司合作酬劳费+2万=7万元。

发布数量：两块；广告面积：150左右平方米；广告地点：机场和沪杭高速公路旁。

5、电梯广告（10万元）

发布方式：商务写字楼的电梯间

媒介发布单价：5000元/月·部（一幢写字楼发布两部电梯）媒介覆盖面：10幢以上写字楼发布时间：第二阶段后期开始一个月。

6、公交车体广告（10万元）

发布方式：因为21路公交车由城站火车站发出，抵达浙江大学玉泉XX，中途路径范围比较大，基本穿越了杭州繁华街道，因此选择21路公交车发布公交车体广告。

媒介发布单价：2.5万元/月·车；

发布数量：2辆发布时间：2个月（详见媒体策略中广告计划）

7、活动新闻广告（20万元）

（1）、开盘活动（15万元）

开盘活动任务邀请费：6万元（邀请5位以上领导；10位以上记者、摄影师等）

开盘活动礼品耗损费：3万元（参会人员纪念品）

开盘活动项目宣传资料成本：1万元（招商手册及项目介绍性手袋等）

开盘活动布置及其他费用：5万元

（2）、知名企业入驻签约新闻发布会（5万元）

记者邀请费：1万元

活动组织费：1万元

不可遇见费：0.5万元

新闻发布会次数：2次左右

8、展示厅装修布置（5万元）

展示厅设计费：1.5万元

展示厅装饰费：3.5万元

9、项目推广宣传广告设计费（2.5万元）

设计单价：300元/P设计数量：80P

10、项目宣传资料印刷费（8万元）