临街商铺招商方案

一、南国水乡临街商铺招商方案项目商业本体分析：

1)商业区位分析:

区域内基本以新开发社区为主,含少量安置房以及原有自建房,居住氛围未成熟,如形象

较高端社区南国水乡、水木清华入住率低,但部分低端安置区入住率高,如芙蓉盛景.区域内以低端,必备消费商业为主.;

区域内二环路以北居住区人群多倾向于往一环路消费,二环路未形成主力商业以吸引本

区域的消费者,并改变区域内消费者的消费习惯;

区域内没有区域级商业中心,商业配套缺乏,尤其是休闲娱乐型商业配套;

未来项目1平方公里内,居住人口大约5-6万人,需规划面积一般在20000-50000M2，以

生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，区域级商业.

2)项目已建成商业分析:

北临二环南路,项目所在路段未设置红绿灯,因区域入住人口较少,车速较快,不利于商业

消费人流穿越;

商业裙楼前设置了休闲广场以及停车场,有利于休闲商业以及区域型商业或者目的型消

费商业的发展;

商业裙楼工程结构为框架结构,可拆可合,但因每个商铺都为一二楼合为一个,二楼商业

价值小;

项目总规划户数约2000户,人口约7000人,可设置中大型社区商业,便利商业组合+商业

街区或邻里购物中心,日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。

现状:目前项目处于一期，入住不到10户，不适合大量商业生存。

宁乡大多新建社区层高都在5.5米左右,能隔成两层使用,只计一层产权,而项目裙楼门面

必须两层一起租售，计两层产权,无形中增大了租户的负担。

14栋：

（单位：平米）15栋：

二、周边社区商铺招商以及宁乡近年建成社区商铺租赁情况

1)周边社区：

2）宁乡其他区域代表性社区：

目前宁乡近几年开发的社区临街商铺，租金多在30-40元/平米/月,2楼商业租金基

本在12-18元/平米之间;

社区商业生存业态主要以超市、便利店、诊所、药房、烟酒专卖、快餐等社区必备

配套商业为主，辐射范围小。大部分新建社区都有建材业态存在，尤其以富豪山庄5

为中心辐射，周边形成了建材专业市场。

二楼生存业态主要以茶楼、中西餐厅、足浴、培训学校为主。

四、项目定位分析

综合对宁乡商业的考察，目前宁乡商业街主要以建材、家具、服装、手机等业态为

主，无其它特色商业街存在；

宁乡人注重吃以及打牌等休闲娱乐活动，目前项目所处区域属于快速发展阶段，区

域居住人口有限，不适宜大规模商业存在；

目前宁乡县城因总体人口规模有限，城市形成足够的白领以及金领人群，导致对高

端商业消费承载能力有限，及对特色商业街的消费人群不够；

打造专业业态的商业街需要大力度的推广及前期运营投入；

特色商业街不利于对小区业主入住的促进；

因此，结合项目现状，以及促进业主入住，目前一期商业主要以服务业主日常生活需求为主的社区商业，并招部分建材等装饰装修业态。

五、住户对商业需求的渐进性分析

根据马需求层次理论，人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下。

随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。本项目商业需求的变化会跟随人口导入的变化，在时间上有一个较为明确的分界。同时，考虑到本项目是社区型商6

业的特征，本项目并不需要有高层次的娱乐类消费，而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可。五、社区商业业态面积分布

项目裙楼可拆可合的特点以及一楼面积区间，适合社区商业的各种业态生存。六、商业成长性前景规划

根据本项目规划与开发进度，我司认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环境，社区成长性而做出一个前瞻性的规划，具体建议如下图：

各功能区商业形态划分：7

七、综合运作计划

1、初始业态建议及分布

1）业态建议考量重点

从前述的成长性分析可知，作为一个尚未完全开发、住户尚未完全入住的社区，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。作为本项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。因而针对本项目的初始业态规划考量，主要是从以下两点来考虑：

实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施

满足社区住户不同商业需求最大倾向性

一般社区业主对不同商业业态的倾向性如下表所示：

2）初始业态建议及分布

业态建议综合以上分析，结合本项目实际人口入住情况，认为本项目的社区商业中心在首次招租时应有意识的保留部分商铺不进行招租。这样做法有两大好处：

保证首批招商入住商家的成功率

为后期社区成熟及区域成熟后引入商家预留空间

商业初始业态设置如下：

2、本项目楼栋业态及招商政策14栋业态建议:

招商政策：

水果店、生活超市、烟酒店、美容美发等满足业主基本生活需求业态：

签5年合同，前两年免租，第三年租金40元/平/月，第四年租金50元/平/月，第五年租金60元/平/月，以首层面积计算；茶楼/中西餐厅：

签10年合同，前两年免租，第三年首层：40元/平/月，二层15元/平/月，第四年开始按每年5%递增，递增达到市场水平为止。

15栋:

一楼靠东端头为起点，面向建材等装修装饰业态，进行招租，服务小区业主入住；一楼以西端头为起点结合二楼，面向茶楼、足浴、或者中型中档中式餐饮招租。招商政策：

建材店：

签两年合同，第一年免租，第二年租金40元/平/月；

茶楼/足浴/中档中式餐饮：

签8-10年合同，前两年免租，第三年首层：40元/平/月，二层15元/平/月，第四年开始按8%逐年递增。若在租赁期内对外销售则可考虑带租约销售。

租金测算：例14-01商铺：1层售价10000元/平米47.73平米+5000元/平米57.67平米=765650元，从第四年开始逐年递增8%，16.5年收回商铺投资。（租赁价格表附后）

八、招商启动时间及宣传推广

1、启动时间：10月中旬

2、负责部门：物业部，招聘专门的招商专员并进行专业的招商培训。

3、宣传推广：

针对经商从业者进行短信投递；现场楼体大幅招商喷绘；对建材专业市场以及目前的街铺进行DM单派发；

由招商专员根据电信黄页电话，针对目标商家进行电话招商。

4、推广费用预算：

现场包装：

DM单张派发：

招商手册：