主张逾期交房违约金后能否继续要求退房？

购房业主逾期交房问题日益突出，开发商拖延交房引发业主担忧。购房者可要求开发商赔偿违约金，选择不退房或退房处理。但不能同时主张两种违约责任。唯一例外是，如果开发商在新的交房时间再次逾期，购房者可再次主张解除合同、退房处理。

法律分析

逾期交房，成了购房业主头疼但又不得不面对的问题。尤其是近两年，既有新冠疫情的影响，又有政府环境污染治理的影响，能够按期交房的开发商真心不多。

有的楼盘甚至半年、一年都不见动工，作为购房业主，交了首付款，每月还着贷款，同时还要付着房租，眼看着交房日期临近，却又被开发商一拖再拖，怎能不着急？

有的业主按捺不住，主动维权，要求开发商赔偿逾期交房的违约金。然而，到了开发商承诺的交房日期，仍然未能交房，交房日期被再次拖延，此时业主觉得交房无望，又担心开发商烂尾（破产），能够主张解除合同，退房呢？

我觉得是可以的。

按照正常情况下，如果已经起诉要求开发商赔偿违约金，按照《商品房买卖合同》的约定，开发商逾期交房时，逾期交房的违约责任可以是不退房，要求开发商赔偿违约金；或者是退房，要求开发商赔偿违约金。

这是两种不同的违约责任，只能二选一，不能同时主张。

即不能既主张不退房的违约责任，又主张退房的违约责任。

但也有例外，即如果开发商在逾期交房后，新确定了交房时间，到期仍然不能交付时，此时基于新的事实发生，购房者可以再次主张开发商逾期交房的违约责任，可以选择解除合同、退房处理。

拓展延伸

逾期交房违约金后能否继续要求退房？ - 解析租房合同中的退房权利

在解析租房合同中的退房权利问题时，需要考虑多个因素。根据常规合同解释原则，逾期交房属于违约行为，租户有权要求退还违约金。然而，是否能继续要求退房则需要具体合同条款的规定。一般来说，合同可能会规定在支付违约金后，租户仍有权要求退房。但是，也有可能合同规定违约金支付后，租户失去退房权利。因此，具体情况还需参考租房合同的具体条款。如果合同没有明确规定，法律上可能会根据公平原则来解决争议。建议租户在面临类似问题时咨询专业律师以获取具体的法律建议。

结语

购房业主面临逾期交房问题，近年来尤为突出。受新冠疫情和环境治理影响，按时交房的开发商寥寥无几。业主支付首付款、还贷款、支付房租，却看着交房日期不断被推迟，焦虑难耐。有些业主主动维权，要求赔偿逾期交房违约金。但若开发商再次推迟交房，业主可能认为无望并担心开发商破产，想解除合同退房。按照《商品房买卖合同》，业主可以要求赔偿违约金或退房，但不能同时主张。然而，若开发商再次推迟交房，业主可基于新事实主张解除合同、退房处理。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。