买卖不破租赁的适用是否要求租赁合同登记

本文介绍了买卖不破租赁的适用和房屋租赁合同的一般内容。买卖不破租赁一般不需要在合同里体现，而房屋租赁合同的内容由当事人双方约定。买卖不破租赁的要式条件包括租赁物的租赁法律关系已形成、租赁物已交付承租人、所有权发生变动是在租赁期间以及出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

法律分析

关于买卖不破租赁的适用，是否需要租赁合同进行登记呢？租赁合同未进行登记备案，买卖不破租赁仍然有效，但合同双方仍需按照约定履行各自的责任。如果合同中约定了办理登记备案手续为房屋出租合同生效条件，那么出租合同自办理登记备案手续后生效。然而，即使未办理登记备案手续，只要合同一方已经履行了主要义务，对方已经接受了，那么合同也会生效。如出租方将租赁房屋已经交付给承租方，承租方已经收房的，承租方向出租方支付租金，承租方接受的等情形。合同无约定的，则合同是否办理备案登记手续与合同生效无必然联系。如合同无特别约定生效条件，则根据合同的法的相关规定，合同自承租方出租方双方签字或盖章之日起生效。

二、房屋租赁合同的一般内容

买卖不破租赁一般不需要在合同里体现，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

三、买卖不破租赁的要式条件

首先，租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准：

第一、租赁合同已成立并生效（现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断）；

第二、租赁物已交付承租人（现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断）；

第三、所有权发生变动是在租赁期间（现实生活中主要从承租人对于租赁物的使用是否承担了维护义务如缴纳水电费、物业管理费等方面判断）；

第四、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁法律关系仍然能够对抗该买受人。

其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准：

第一、不影响租赁合同的效力；

第二、在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束；

第三、如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付、的租金效力自动及于受让人。

拓展延伸

买卖不破租赁是指在租赁合同生效后，租赁物的所有权发生变动时，租赁合同仍然有效的一种原则。其适用要件主要包括以下几点：

1. 出租人具有完全民事行为能力。

2. 承租人具有完全民事行为能力。

3. 出租人与承租人签订的租赁合同必须采用书面形式。

4. 租赁物的所有权发生变动时，租赁合同仍然有效。

5. 租赁物的所有权发生变动时，承租人有权要求出租人继续履行租赁合同。

买卖不破租赁制度的目的是保护承租人的合法权益，使其在租赁物所有权变动时仍然能够享有租赁合同中的权利和义务。因此，在制定和执行买卖不破租赁制度时，必须充分考虑各方的权益，平衡各方利益，确保制度的公正、公平和有效。

结语

买卖不破租赁的适用与租赁合同的登记备案并没有必然联系，如合同无特别约定生效条件，则合同自承租方出租方双方签字或盖章之日起生效。同时，房屋租赁合同的一般内容应当包括房屋租赁当事人的姓名和住所、房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况、租金和押金数额、支付方式、租赁用途和房屋使用要求、房屋和室内设施的安全性能、租赁期限、房屋维修责任、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳、争议解决办法和违约责任、其他约定。买卖不破租赁的要式条件包括租赁物的租赁法律关系已形成、租赁物已交付承租人、所有权发生变动是在租赁期间、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。