2023年怎么买已网签但证未下的房屋

法律分析：

从法律层面上讲，已备案但是尚未办证的房屋是不能买卖的，因为，按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经过依法登记，才发生效力。未经依法登记，不发生效力，但法律法规另有规定的除外。由于房屋属于不动产，且不具有法律法规规定的除外情节，所以，必须经过依法登记，也就是办证后，所有权才是你的。但实际上，这种没办证的房屋买卖也是有的，只是对买方来说，风险更大一些，而作为卖方，风险相对小很多。根据现行的限购政策要求，已经不允许房屋备案机关进行商品房合同购房人名字的变更，也就是说无法通过开发商将合同购房人的名字直接变更为买房人。因此，此时卖房只能作为二手房进行交易。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

衍生问题：

已经网签的房子是可以退吗？可以的，但需在双方协商自愿的情况下，根据双方所签订的合同来承担违约责任，并支付违约金。若购买的是新房，那么则需要购房者与开发商进行协商，待双方达成共识后一起带身份证、网签合同、开发商证明到房管部分申请取消网签并退房