签订商铺转租合同时的注意事项

依法律规定，转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式转租和承租权转让，依法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而承租权转让是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签新租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

一、有关营业执照的问题

经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言，工商局在办理营业执照时，如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照（有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系）。

但是，也有很多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。

另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。

二、签订租赁合同要注意什么？

本条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从这条规定中可以看出，租赁合同有以下特征：

第一，租赁合同是转移财产使用权的合同租赁合同是一方当事人（出租人）将租赁物有限期地交给另一方当事人（承租人）使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。

第二，要注意转租的期限不能超过原租赁期限。

第三，转租后如转租的租金大于原来租金，则双方可约定如何分配。

第四，承租人转租房屋，应按规定与转承租方签订书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案。第五，转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。总之，对租赁合同而言，租房首先要做的就是租房双方当事人关于租房的具体要求的确认，第二是租赁合同的法律效力，第三是租赁合同作为由法律关系的文件，对双方在租房期间都具有法律约束力。