公房承租与普通租赁的区别

公有住房的租赁关系跟普通租赁关系有很大区别，甚至认为公有住房不应使用租赁一词。租赁是平等主体间的民事关系，以意思自治和等价有偿为原则，但公房租赁中这两个原则都不适用。

公房租赁有自己的特点，公房租赁权更接近于物权，承租权可以有偿转让，没有期限，出租人不可解除合同，承租人死后可以继承，另外有很强的户口因素。这些特点都跟普通租赁有很大区别。

本案中，承租人出国销户，承租权自然丧失。应当变更给有本市户口的同住人。

案例：

原承租人出国定居，同住人有权申请变更承租人

某市某处房屋的承租人为丁乙。1990年，丁甲经其姐姐丁乙同意将户口迁入该房屋内并在该处居住。1994年，丁乙出国定居，并注销了本市的户口，但该房屋的承租人仍为丁乙。自丁乙出国后，房屋的租金就由丁甲支付。2002年，丁甲向物业公司提出更改承租人的申请，物业公司经审核同意了丁甲的申请。2006年丁乙回国，发现承租人变成了丁甲，遂提出异议。之后向法院起诉，要求撤销丁甲的承租人资格，仍由丁乙为系争房屋的承租人。丁甲辩称：丁乙的户籍已经注销，自己又长期居住在该处，是实际居住人，有权利成为承租人。

法院认为，根据《上海市房屋租赁条例》的规定，公有居住房屋出租人应予变更承租的情况主要包括以下几种：

（1）公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致申请变更；

（2）承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致申请变更；

（3）承租人死亡的，有本市常住户口的共同居住人协商一致申请变更。这里的共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

对于公有住房的承租人，如果自然死亡或离开本地迁出户口，包括迁往国外居住而注销户口的，其原有房屋租赁关系即告终止。丁甲与物业公司之间变更公房租赁关系，是建立在丁乙为原承租人户口注销，且丁甲又已成为该房屋共同居住人的情况下，符合法律的规定。据此法院判决：对丁乙的起诉不予支持。