二手房怎样避免户口问题起纠纷

买卖二手房时，买方关注的重点主要放在房屋的价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，却经常忽略户口迁移问题。在司法实践中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势，其纠纷主要表现为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到买方的名下，买方已向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束，但在不久之后，买方在办理落户手续之后才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对居住房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看却不能住。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的精力和财力又将不可避免。

房屋交易一旦因户口发生纠纷处理起来比较复杂。由于户籍的迁入和迁出等归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如所售房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出，相应的买方的户口也就无法迁入。

因此，为避免因户口问题而引发的房产纠纷，买方要做好以下工作：

第一，核查户口簿登记情况。核查卖方的户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的登记的信息没有及时更新，可能与实际户籍状况存在差异。

第二，预先到公安机关核实户籍登记。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理，买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口，但仍应到公安机关核实。

第三，在房屋买卖合同中约定户口迁移条款和违约条款。户籍问题发生纠纷，采取事后补救很困难，买方必须防患于未然。在签订买卖合同时，应当把握三点：一是要求出售方在申请过户登记前的具体期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。二是约定买方在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。三是约定具体的违约责任。买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出具体约定，明确违约责任可以免除买方在损害方面的举证责任。