验收的房屋不合格怎么办

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：

（1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

（2）个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同》第14的规定因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。拒绝签入住通知单，或要求开发商退房并赔偿损失。

一、商品房竣工验收的标准及依据

面积

一般来讲，商品房在出售时是按套或单元出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

而公用建筑面积由以下两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

即：公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）

其中：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面＋阳台建筑面积

套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1／2＋非共用墙水平投影面积

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内筑面积

而：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

主体结构

根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求：

（1）地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

（2）钢筋混凝土构件不得产生明显变形；

（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

外墙

（1）外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；

（2）外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。

楼地面

（1）面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；

（2）卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。

装修

（1）钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全；

（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；

（3）门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固；

（4）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；

（5）油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。

电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直；过墙导管连接必须紧密；

（2）照明器具等安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好；

（3）检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。

水、卫、消防

（1）进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏；

（2）应按套（单元）安装水表或预留表位；

（3）地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；

（4）卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固。

二、北京市现行房地产住宅项目收房标准

1房地产商签发入住通知前，应规矩地做好那些工作？

1．1关于交楼要房地产商出示大房产证或发的入住许可证问题－－－在建设部新的《房屋买卖合同示范文本》中确实有这种选择，不过选择并不是必须，北京的购房人想作这种选择，目前还现实。

1．2北京交楼标准随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得明确，该办法第五十条明确规定：房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

对于这个《办法》中的规定，房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况，业用依据法律法规和规范性文件。