怎么审查开发商的预售资质

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《商品房预售合同》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

一、购买无证预售房屋有何后果

未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。

无证预售行为，违反了《上海市房地产转让办法》第三十三条的规定，应当由市房地局或区县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第五十条第一款第四项的规定予以处罚。

购房者购买开发商未取得预售许可证的期房或者未取得销售许可证的现房存在一定风险。

按照《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

未取得《商品房预售许可证》的，不得擅自预售商品房，也不得以内部认购、预订、选号、团购等形式变相预售商品房，并收取预售款。