如何解决商品房面积纠纷

(一)约定以“套(单元)”计价，对商品房面积误差纠纷的处理

《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

也就是说，在商品房现房销售情况下，由于买受人可直接查看实物，故以“套(单元)”作为一种计价单位，使交易简洁明快。引起面积误差纠纷的，一般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意。

在商品房预售的情况下，以“套(单元)”作为一种计价单位，房地产开发企业应当在合同中附所售商品房的平面图。商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;超出约定的误差范围，合同中没有约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

(二)约定以商品房面积计价，对面积误差的处理

根据最高人民《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(三)非商品房面积纠纷的处理

由于大量的非商品房均非新建，故一般情况下商品房出卖人应持有证明其享有商品房所有权的证明文书，商品房面积的大小当然载人房屋所有权证。依交易习惯，一方面买受人可以查阅房屋产权证书获知商品房的面积大小，另一方面买受人会到实地了解商品房的面积，对此也应有感性的认识。所以，一般情况下，非商品房买卖的面积纠纷较少。实践中值得讨论的是，产权部门对商品房面积进行误登的情形的处理。

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根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)商品房面积差在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)商品房面积差超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。