小产权房产纠纷怎么处理

小产权房是一种没有真正产权证的房屋，其产权由乡政府或村委会颁发。根据现行法律规定，小产权房不允许上市交易，购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押，也不能依法得到补偿。

法律分析

“小产权房”并非法律术语，而是一种约定俗成的称谓，是在社会实践中形成的一种概念。所谓的“小产权房”其实是指在农民集体的土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等相关的费用,它的产权证并不是由国家房管的部门颁发,而是由当地的乡政府或村委会颁发的,所以也叫做“乡产权房”又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓的小产权房产,实际上是没有真正的产权的。这种房子是没有国家发的土地使用证还有预售许可证的,购房合同国土房管局也是不会给予备案的。所谓的产权证也不是真正的合法的有效的产权证。

依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外，任何人购买小产权房均为法律所禁止，所签定的小产权房买卖合同，也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后，出卖方就可以收回房屋，当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。

小产权购房合同小产权房能买吗?严格来说,小产权房属于不能对外交易的房屋,对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产,不能确定房屋的产权归属。因此,购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的,也不能依法得到补偿。

虽然有的小产权房出售人认可购房人转让房屋并办理所谓的转让“登记”,但是这种“登记”是没有法律效力的,一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以,当卖房人反悔并起诉到法院的,出售人只需返还房产,而购房人则需要返还房产,这就吃了大亏。

拓展延伸

小产权房买卖合同的有效性问题一直以来备受关注。根据我国《城市房地产管理法》及《不动产登记管理办法》的相关规定，小产权房是指农村集体土地使用权流转后，由村委或村委会发证的房屋。这类房屋不属于国家所有，因此也被称为“乡产房”或“集体土地房”。

在实际生活中，小产权房买卖合同的效力问题主要体现在以下几个方面：

1. 土地使用权性质：小产权房的取得方式是通过村委或村委会发证，属于集体土地使用权。根据《城市房地产管理法》的规定，非国家所有土地的使用权不得转让。因此，小产权房买卖合同的效力待定。

2. 房屋性质：小产权房属于乡产房，根据《不动产登记管理办法》的规定，乡产房需要办理不动产登记后方可转让。未经登记的乡产房，买受人在购买后无法办理房屋权属转移手续。

3. 合同约定：在买卖小产权房时，当事人可以通过合同约定来明确房屋权属及交易方式。如果合同中明确约定了小产权房的性质及转让方式，且符合法律规定，那么合同就是有效的。

4. 政策法规：我国政府对小产权房的政策法规也在不断变化。根据最新政策，对于符合条件的小产权房，可以通过政府审批后上市交易。在这种情况下，小产权房买卖合同也是有效的。

总的来说，小产权房买卖合同的有效性问题需要综合考虑土地使用权性质、房屋性质及合同约定等因素。在签订合同前，建议当事人咨询专业律师，以明确合同的效力及可能的法律风险。

结语

小产权房是一种约定俗成的称谓，指的是在农民集体的土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关的费用，产权证不是由国家房管的部门颁发，而是由当地的乡政府或村委会颁发的。根据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的，只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押，遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。