开发商逾期交房、办证的违约金问题

【案情简介】

葛先生于2017年10月在某开发商处购置房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》。合同对房屋的面积、价格、交付期限等作出约定，同时约定：出卖人逾期交房，按日向买受人支付房屋价款万分之0.1；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人承担相关部门调高税费而增加费用的责任。2018年11月，开发商向葛先生交付房屋时，已经超过合同约定的交付时间75天，并且至今未办理不动产权证书。葛先生多次督促开发商办证未果，遂向法院提起诉讼，要求开发商支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。

开发商认为，合同第十五条第三项已对逾期办理产权证的违约责任作出约定，即出卖人承担因国家和政府有关部门调高相应税费而增加费用的责任，要求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。

【办案过程】

葛先生委托张凯律师出庭。接受委托后，张凯律师根据已有的证据分析了案情，在庭审中提出如下意见：

1、合同约定的出卖人逾期交房，按日向买受人支付房屋价款万分之0.1作为逾期交房违约金。同时又约定，若因买受人原因，导致未能按期交付，出卖人向买受人收取每日房屋价款万分之1的管理费。两处条款约定的违约责任明显不对等，违反了公平原则。合同约定的逾期交房违约金标准过低，应当将日万分之0.1的标准调整至日万分之1。

2、合同第十五条第三项的实质是免除出卖人的违约责任，其目的，就是无论被告何时办证或无期拖延办证，都无需承担任何违约责任。该约定既起不到对违约方的惩罚作用，也不能维护守约方的合法权益，根本达不到约束被告恶意违约行为，反而助长被告延迟办证的消极行为，该条款属于开发商提供的格式条款，应当认定为无效。在未约定违约金的情况下，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【裁判结果】

法院经审理认为：一、合同约定的开发商逾期交房违约金负担标准为日万分之0.1，该标准过低，不足以弥补葛先生损失，酌定按照日万分之1的标准予以计算。

二、合同第十五条第三项约定为税费承担的事项，并不是违约责任的确定，应视为对逾期办证的违约责任约定不明，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

据此，法院于2021年7月作出一审判决：被告某开发商于判决生效之日起十日内给付原告葛先生逾期交房违约金6000余元、逾期办证违约金3万余元。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【作者简介】

张凯，江苏瀛之志律师事务所专职律师，连云港市律师协会刑事业务委员会委员，连云港市海州区人民检察院听证员。曾在某区法院刑庭工作多年，协助审理大量刑事案件，具有丰富的刑事实务经验。执业以来，已参与辩护多起重大、疑难、复杂刑事案件，为多位当事人争取到不予批捕，不起诉，判处缓刑等结果，最大力度地维护了当事人合法权益，善于用扎实的法学知识和良好的职业素养为当事人提供优质、精准的法律服务。