商业性开发拆迁的程序

1.开发方聘请专业的房地产评估机构对拟拆迁房地产进行评估，提出补偿标准的要约。

2.开发方与房地产财产的所有权人逐一进行协商，协商过程当中，房地产财产所有权人也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，并提出反要约;开发方与所有权人达成一致的，草签补偿协议(待政府有关部门颁发拆迁许可证之后生效)。

3.如果草签协议的房地产财产的所有权人达到总人数的70%以上，并且草签的补偿协议涉及的被拆迁房地产总量占全部拟拆迁的房地产总量的50%以上的，在符合其他法定条件的前提下，由政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证，开发方支付补偿金后进入正式的拆迁程序;否则，拆迁程序终止。

4.进入正式拆迁程序之后，对于未与开发方订立补偿协议的其他房地产财产所有权人，参照已经订立的补偿协议的标准，与开发方协商订立补偿协议;对于不能协商一致的，通过司法程序确定补偿金额。

5.进入司法程序，不影响拆迁的继续进行，拆迁人可以申请强制拆迁，但拆迁人应当参照已经订立的补偿协议标准向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金。

6.拆迁补偿纠纷进入庭审阶段后，法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，拆迁人按照法院的生效判决支付补偿金额。