住房违约金的计算依据是什么？

本文介绍了购房者逾期付款和售房者未能按合同规定时间交付房屋时应承担的违约责任和相应的赔偿措施。购房者应向售房者支付违约金和占用资金所产生的利息，而售房者则应向购房者支付违约金和所占用资金的利息。如果双方无法协商解决，可以通过仲裁或诉讼解决。

法律分析

购房者分两种情况:

1. 如果逾期付款,购房者应向售房者支付违约金。这是因为购房者未在规定日期向售房者付款,实际上就等于售房者在从购房者应付款日至实际付款之日的这段时间里为购房者垫付了购房者应支付的款项,这相当于售房者为购房者提供贷款买房,购房者在这段时间内占用了售房者的资金。除了应向售房者支付违约金外,购房者还应向售房者支付占用资金所产生的利息。

2、对于售房者来说，如果未能按合同规定的时间将房屋交给购房者，就应该向购房者支付违约金。因为售房者的违约行为给购房者造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，由于售房者在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了购房者的资金，还应向购房者再支付所占用资金的利息。

如果售房者违约，一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付，比如说延期交付万分之一赔付的，那么100万元的总房款，违约金就是每天100元，然后再乘以违约的时间。而维权的时候，则要等到侵害时间结束，也就是开发商通知购房者收房的时候为止。

另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，并要求返还订金或支付房款利息。

购房后如果房东违约与房东进行协商继续履行约定，若是房东不愿意继续履行约定，可以要求房东退还定金，支付违约金以及赔偿相关的损失，若是房东还是不愿意的话，可以去人民法院进行起诉。

一、二手房买家逾期过户怎么办

现实中这种情况很多，一般都是协商解决，双方体谅一下，如果实在无法解决，对方不配合，可以申请仲裁。

购房者或二手房房东都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但购房者想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是二手房房东不办过户手续，这时，购房者如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免二手房房东另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

二手房房东在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如购房者未按时付款，否则要对购房者承担违约责任。这时，购房者可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。

结语

购房者应向售房者支付违约金，售房者应向购房者支付违约金。双方应协商解决，如无法解决，可申请仲裁。如果房东不愿意继续履行约定，购房者可以要求房东退还定金、支付违约金及赔偿相关损失，也可以起诉。在购房过程中，购房者应尽早办理过户手续，避免房屋被转卖他人。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。