对经营性用房拆迁估价的几点建议

1、认真审查经营性用房拆迁补偿评估报告

⑴采用市场法评估时，可比实例必须是经得起核查的实例，而不是估价人员杜撰的假例。

⑵若报告采用收益法评估，应审查纯收益的可靠性、资本化率的准确性、收益年限的正确性。

纯收益确定的主要依据应该是估价对象及其类似经营性用房的出租合同中约定的市场租金。资本化率应采用同类用途经营性用房租金、售价、收益年限、收益值计算公式求出的资本化率。土地为出让土地的经营性用房，其收益年限定为出让年限与已用年限之差；土地为划拨土地的经营性用房，其收益年限，定为40年。因为按照评估合法原则，划拨土地经营性用房的交易价格应为补交出让金后的价格，经营性用房所用土地出让金补交年限一般为40年。经营性用房拆迁补偿价格为市场交易价格，划拨土地经营性用房市场交易须补交40年的出让金。

⑶若报告采用成本法、路线价法评估，应审查地价求取的正确性、地价对应的年限、建筑物重置价格内涵、求取方式、建筑物成新确定的合理性等。

2、各地城市政府或估价师协会应定期组织测算并发布各类经营性用房资本化率标准值

3、按照评估合法原则，政府应该明文规定土地为划拨土地的经营性用房，用路线价法评估其土地拆迁补偿价格时，土地使用年限也定为40年

4、不采用假设开发法评估经营性用房拆迁补偿价格

5、城市政府应依法对经营性用房出租征收房产税、土地收益金，对经营性用房转让征收增值税

房产税、收益金、增值税的依法征收，其一可以增加政府财政收入，减少国有资产流失，增加城市政府基础设施建设、廉租房建设、旧城改造等投资能力；其二可以降低划拨土地经营性用房产权人、承租人对经营性用房转让、拆迁的收益预期，增强经营性用房产权人、承租人对拆迁补偿的承受能力，促进旧城改造拆迁工作的顺利进行。