房屋拆迁是否属于不可抗力

如果当事人在合同中事先约定了拆迁属于不可抗力，那么，房屋所有人就可直接援引该条款免责。当然，实践中，绝大多数当事人都没有在事先做出类似的约定，那么，此时拆迁由是否属于不可抗力呢?通说认为，如果拆迁是政府基于“公共利益的需要”而实施的，可以认定为不可抗力;反之，如果是一般的商事主体基于非公共利益的需要而实施的拆迁，则不能认定为不可抗力。不过，在我国目前乃至今后很长一段时期，处于政府导控下的土地流通市场，通常都是由政府主导的出于“公共利益”的拆迁，因此，司法实践中，一般都将政府拆迁认定为不可抗力。

当然，对房屋所有人而言，即便是政府基于公共利益的需要而实施的拆迁也不当然构成不可抗力的免责理由。因为，通常政府在进行征地并实施拆迁之前，会经过一定的论证。并且，在作出征地决议之后，也有征地公告发布的期间，在此期间，拆迁人会就拆迁补偿安置的事项同被拆迁人进行协商，因此，这个期间一般不会太短。如果房屋的所有人事先知道房屋将被拆迁的事实，但在与承租人缔结房屋租赁合同时没有履行如实告知义务，在这种情况下，房屋所有人就无权将拆迁作为不可抗力来免责。

一、被拆迁人的认定标准

一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：

1、私有房屋的所有人。所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。

2、公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人。国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。

3、被拆迁房屋的代管人。代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。

对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。

需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆迁人，但是他可以与被拆迁人一起成为拆迁安置协议的主体。