预售商品房的转让和设定抵押

预售商品房可以转让和设定抵押。商品房预售是指将建设中的商品房预先出售，由买受人按合同约定支付定金或预售款，出卖人按合同约定交付商品房的行为。预售商品房是预先售出的建设中的商品房，尚未办理产权证书。

一、对于预售商品房转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让：但第四十五条又规定，商品房预售人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。因此，法律并没有禁止预售商品房再转让，从其立法的本意来看，预售商品房再转让是允许的，并且已经规定由制定法规予以规范。从实际操作来看，预售商品房再转让已被认同，有的地方也制定了相应的规定。如《福建省厦门市商品房预售管理规定》中规定，商品房预售合同登记备案后，商品房竣工验收前，买受人需转让预售的商品房的，应与受让人订立预售商品房转让合同。一般情况下，商品房预售以登记备案为准，否则不能对抗第三人，依法进行再转让也是以已经进行了预售登记为前提的，并且进行再转让时也应进行登记。

二、抵押问题。对于预售商品房设定抵押在实践中已普遍存在，如商品房按揭合同。从部门规章的规定上看，建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，预售商品房贷款抵押的，商品房必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；第二十七条规定，以预售商品房贷款抵押的，须提交生效的预售房屋合同。因此，购房方对预售的商品房是可以设定抵押的。另外，开发商对已经预售的商品房不得进行抵押，但可以有条件地将已经预售的商品房项目转让。如（广东省商品房预售管理条例）规定，已经预售的商品房项目及其土地使用权不得设定他项权，预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预售人同意。《福建省厦门市商品房预售管理规定》也禁止出卖人用已预售的商品房设定他项权。