开发商预售证下来正规合同就有了吗

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此买受人所签订的合同不受法律保护，该合同的风险应由买受人自行承担。综上，开发商预售证是签订正规合同的前提，有了预售证，还需要走正常合同签订手续，才算订立正式合同。

一、为什么开发商没有预售证就开始认筹？

因为认筹实际上并不是正式的销售活动，也就是说认筹是不需要预售证的。一般没有预售证就认筹的开发商都是确认自己预售证能下来才举办的认筹货都没回，比较交了认筹金以后想要签约还是需要有预售证的。

二、商品房预售许可证过期后的商品房买卖

商品房预售许可证过期即意味着失效，商品房预售许可证失效后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此可以看出，开发商在起诉前取得预售许可的，可以认定预售合同有效，这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么，如果开发商在起诉前仍未取得预售许可的，将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效，但还是有途径避免承担违约责任，那就是在起诉前获得预售许可证。

据悉，通常预售证有效期限为一年，过期之后需要重新申请，得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后，如果楼盘已经售完，已为现房，则可以直接办理大证，如果项目没有销售完毕，需要申请新的预（销）售证，否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢，在这种情况下销售则属于违规销售，但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。如果开发商因原预售许可证期满失效而无效，购房人要对此高度关注，与开发商积极协商、督促其尽快办理。