商品房屋顶所有权的归属

一、屋顶的属性

屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上层屋面或底层地面伸出室外的有围护而无顶盖的台面。

屋顶平台属于公共部位，但不属于分摊面积。

1、具有共有属性的屋顶平台应该属于整栋房屋的共用部位。

2、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台，也就是说，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不会计入分摊面积。

二、屋顶平台的所有权

1、对物的使用以对物的占有为前提，享有物的使用权能必须同时享有物的占有权能。承认了屋顶平台有使用权也就是承认其所有权。

2、商品房是开发商投资兴建的，开发商对商品房的所有权是以原始方式取得的，在商品房未出售前，开发商拥有整幢建筑物的所有权，包括屋顶平台。

三、商品房屋顶所有权应遵循的原则

屋顶所有权的设定应遵循平等自愿原则，顶层区分所有人与其他区分所有人的自由意思应受到同等对待和保护。事实上，并非所有的顶层区分所有人都愿意支付高昂代价以享有屋顶平台专用权，商品房的出卖方或其他区分所有人不能出于自身利益的考虑强迫其签订屋顶平台专用权设定合同。

四、商品房屋顶所有权的限制

顶层区分所有人应在专用权设定合同约定的使用期限和范围内，合理使用屋顶平台。实践中，不少顶层区分所有权人擅自在屋顶平台增建房屋、加设铁门等，完全将其他区分所有人排除在外，严重侵害了其他区分所有人的权利。专用权的行使，不能违反屋顶平台本来的性质和使用目的，不能危害公共安全，也不能侵犯其他区分所有人对屋顶平台必要的使用权利。然而，这些限制缺乏可操作性，不免留下争议隐患。尤其“必要”是一种非常主观的标准，应界定到何种程度颇费思虑。笔者认为，列举总难以面面俱到，而且外部环境变化可能会使其他区分所有人产生新的使用需求，要在设定屋顶平台专用权时详尽其他区分所有人“必要的使用权利”殊为困难，不足以维护其权益。屋顶平台专用权实质上是其他区分所有人对屋顶平台使用权利的部分放弃和让渡，对其加以明确限定是可能的。而其他区分所有人未放弃和让渡的使用权，应认为是他们对屋顶平台当然和必要的使用权利。为了避免不必要的争议，应当在设定屋顶平台专用权的合同中尽可能具体地规定顶层区分所有人享有专用权的范围。

五、商品房屋顶的收益归属

平台为全体区分所有人共有，其收益也应由全体区分所有人共同享有。屋顶平台专用权的使用费归其他区分所有人共有。屋顶平台专用权设定合同约定的使用期限和范围内的收益，归顶层区分所有人所有，反之则归全体区分所有人共有。商品房的出卖方在出售顶层房屋时与顶层区分所有人签订屋顶平台专用权设定合同并收取使用费的，应将收取的款项在扣除必要的费用后交给区分所有人的管理机关，而不能据为己有。