商品房屋屋顶权属问题

楼顶空间归全体区分所有权人共有，不能归顶层区分所有权人专有使用。开发商无权处置建筑物，顶层区分所有权人无法取得专有使用权。顶层楼板以上的楼顶空间属于全体区分所有权人共有，其占有、使用、收益、处分由全体区分所有权人共同支配。开发商与顶层区分所有权人约定归属于该区分所有权人专有使用的无效。

法律分析

楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，即属于业主共有部分，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

拓展延伸

商品房屋屋顶使用权的法律解释与实践

商品房屋屋顶使用权的法律解释与实践涉及到对商品房屋屋顶使用权的法律规定进行解释和实践应用。根据我国相关法律法规，商品房屋顶使用权属于业主的共有部分，但具体的使用范围、维护责任、权益保障等方面存在一定的法律争议和实践问题。在实践中，需要考虑屋顶使用权的划分、共有人之间的协商与约定、权益保护机制的建立等问题。相关法律解释和实践经验可为业主、开发商、物业管理方等提供指导和依据，以确保商品房屋屋顶使用权的合法性和权益的保护。同时，各方应积极参与相关协商和法律程序，以促进商品房屋屋顶使用权问题的合理解决和社会稳定。

结语

楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，不能归属于顶层区分所有权人专有使用。开发商可以在公平合理的条件下调整土地使用权，但不能将费用分担在其他区分所有权人身上。建筑物属于全体区分所有权人所有，开发商无权处置。开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间专有使用权无效。顶层楼板以上的楼顶空间属于全体区分所有权人共有，其占有、使用、收益、处分由全体区分所有权人共同支配。开发商和顶层区分所有权人约定归属于该区分所有权人专有使用的无效。

法律依据

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条

公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。