非经营性房改中的住房如何补偿

本文探讨了“以房转业”过程中房屋拆迁补偿的相关问题。针对“房改非房”性质的认定和补偿,多数地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均价值确定被拆迁的住宅房屋用于商业用途。然而,有些地方规定房改不能享受商品房补偿政策。在这种情况下,被拆迁的沿街非住宅建筑可以按经营年限进行评估,以经营房屋性质评估价格与住宅房屋性质权数之和作为实际经营部分的补偿价格。对于非沿街住宅改为非住宅的情况,则采用住宅评估价加营业补

法律分析

在“以房转业”过程中，对于原国有或集体所有的土地上的房屋，若房屋所有权证上载明的用途为居住，但改为经营并取得营业执照，则需依法办理税务登记证等业务手续。鉴于其普遍性，以及商品房与住宅拆迁补偿标准的差异，如何对这类房屋进行补偿是拆迁中不可避免的问题。2003年9月19日，国务院办公厅下发了《关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发〔2003〕42号），其中明确要求各地对“以房养非”的，要根据经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部建房房[2003]234号），被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案记载为准；各地对被拆迁房屋的性质、面积有特别规定的，按照规定执行；拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的性质、面积的，可以根据协商结果进行评估。结合实践中的地方性法规，对“房改非房”性质的认定和补偿一般存在以下几种情况：

（1）多数地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均价值，确定被拆迁的住宅房屋用于商业用途，只要是在依法取得拆迁通知书前几年（具体年份、不同地点）发放的营业手续、税务登记证和纳税记录，与营业场所标明的房屋所有权证、法定营业手续和税务登记证一致，且补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。（2）有地方规定，房改不能享受商品房补偿政策。一些地方规定，在拆迁通知公告前，已经经营一段时间以上的，可以提供营业执照、税务登记证、税务发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受补偿商品房政策。当地也有表述，他们可以享受商品房补偿政策，对房屋的实际使用进行补偿。（3）商品房估价的前提一般都是一样的，即取得营业执照、继续经营并在一定时期内纳税。对沿街非住宅建筑，按经营年限进行评估，以经营房屋性质评估价格与住宅房屋性质权数之和作为实际经营部分的补偿价格；对非沿街住宅改为非住宅的，按经营年限进行拆迁补偿实际经营部分采用住宅评估价加营业补贴的方式确定，营业补贴标准按经营年限确定。（4）一定时点后，房改未按居住性质全额补偿。一些地方性法规规定，对正在经营的房屋拆迁，应当根据其合法经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿，而具体操作要以房改时间为准，浮动房屋评估价值标准，但这一前提必须改变它必须在某个时间节点之前，而在这个时间节点之后，除道路一层的房屋外，所有的房屋都要按照标准进行评估和补偿房子的性质。（5）采用混合标准，街道楼层被拆迁人实际营业面积参照同地段市场评估价进行补偿；其他区域被拆迁人实际营业面积按房屋评估价的数倍进行补偿。第二，普通住宅的拆迁补偿和非住宅的拆迁补偿有什么区别。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先保障住房。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十九条被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确定。

对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，制定过程中应当向社会征求意见。第二十一条被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权交换。被征收人选择房屋产权交换的，由市、县级人民政府提供房屋进行产权交换，并计算结算被征收房屋价值与与被征收人交换产权的房屋价值之间的差额。

因旧城区改建被征收个人住宅，被征收人选择在改建区域内交换房屋产权的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府提供原房屋重建区域或附近区域。

拓展延伸

拆迁补偿标准是指在房屋拆迁过程中，对于被拆迁房屋的补偿标准。对于非经营性房改房屋，由于其性质与普通居民房屋不同，因此拆迁补偿标准也存在一定的规定。

根据《中华人民共和国拆迁补偿条例》的规定，拆迁人应当对被拆迁房屋给予补偿，其中包括房屋价值、拆迁安置费、停产停业损失等。对于非经营性房改房屋，其拆迁补偿标准相对较低，主要考虑到其居住性质和特殊用途。

根据《最高人民法院关于审理拆迁补偿安置案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，拆迁人对于被拆迁的非经营性房改房屋，应当根据当地的市场价格、房屋品质等因素综合评估，给予相应的拆迁补偿。

总之，拆迁补偿标准对于被拆迁的非经营性房改房屋具有一定的规定。在拆迁过程中，拆迁人应当根据房屋性质、拆迁政策等因素，合理评估拆迁补偿标准，确保被拆迁人的合法权益得到充分保障。

结语

在“以房转业”过程中，对于原国有或集体所有的土地上的房屋，若房屋所有权证上载明的用途为居住，但改为经营并取得营业执照，则需依法办理税务登记证等业务手续。由于商品房与住宅拆迁补偿标准的差异，拆迁中如何对这类房屋进行补偿是不可避免的问题。针对这个问题，2003年9月19日，国务院办公厅下发了《关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，其中明确要求各地对“以房养非”的，要根据经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案记载为准，拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的性质、面积的，可以根据协商结果进行评估。在实践中，对“房改非房”性质的认定和补偿存在多种情况，多数地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加权平均价值，确定被拆迁的住宅房屋用于商业用途，只要是在依法取得拆迁通知书前几年发放的营业手续、税务登记证和纳税记录，与营业场所标明的房屋所有权证、法定营业手续和税务登记证一致，且补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。同时，普通住宅的拆迁补偿和非住宅的拆迁补偿也存在差异，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先保障住房，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

法律依据

乡村振兴促进法(2021-04-29) 第三十八条 国家建立健全农村住房建设质量安全管理制度和相关技术标准体系，建立农村低收入群体安全住房保障机制。建设农村住房应当避让灾害易发区域，符合抗震、防洪等基本安全要求。

县级以上地方人民政府应当加强农村住房建设管理和服务，强化新建农村住房规划管控，严格禁止违法占用耕地建房；鼓励农村住房设计体现地域、民族和乡土特色，鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。

国有土地上房屋征收与补偿条例(2011-01-21) 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

国有土地上房屋征收与补偿条例(2011-01-21) 第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。