大川物业设备维护制度

明洁物业设备维护制度

1、日常维护

1)班前维护要求:

①检查电源以及电气控制,装置安全可靠,各操纵机构正常良好。

②安全保护装置齐全有效。

③擦试设备,有动转滑动部件的应检查润滑情况。

④认真检查上一班次的记录,然后填写记录。

2)运行中维护要求:

①严格按操作规程操作。

②集中精力工作,注意观察设备运转情况和仪器仪表,通过声音、气味发现异常情况。

③设备不能带病工作,如有故障应停机,检查及时排除,并做好故障排除记录。

2、定期维护

1)设备外表和内部彻底清洁,管道、油路疏通。

2)设备的规定保养部位需拆卸、检查。

3.)设备的电机、接触器、继电器等要清除灰尘、油污,接线完整无破损。

4)机械传动装置的润滑,坚固零件和调整机械间隙,必要时更换零件。

5)对调整、小修、更换零件部件要逐一记录,对疑难问题和尚未解决问题记录上报技术主管人员,及时采取措施解决。

6)定期维护结果,由技术主管检查验收。

3、计划维护

1)建立维护保养任务卡将所有必须进入维护计划的设备列出,参使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,编写设备维护保养任务登记卡,每一个设备登记中都应附设备维护保养任务登记卡。

维护保养任务登记卡包括:

①间隔周期:每周(月、年)进行一次。

②任务内容:应检查零部件,应擦净清扫或涂刷的部件,应测量的数据,应记录的内容,应润滑的部件及用油种类等等。

③任务时间定额:注明完成检查、擦净、测量和润滑等任务所需的时间。

2)编制计划维护总表

①具体任务内容:根据维护保养任务卡内容填入。

②工时安排:把完成任务所需时间(小时)填入适当的月份和星期,可按任务的轻重缓急和人力情况安排,做到每一个月的每一个星期,工作保持相对平衡,并注意完成计划外任务的时间。

3.)发出维护保养指令卡

①按编号发出,按编号交收入档。

②任务明确,尽可能写明标准要求。

③要列明完成任务所需的工具仪器或使用的油号等。

维护工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录,包括所有时间、结果等,并签字交回,技术主管要对维护工的工作检查或抽查,考核其工作质量,完成后的指令卡记录了维护工的完成工作量。

4、设备运行的交制度

1)交的时间。

2)交记录的合格要求和责任界限。

3.)交应移交清楚的工具 。

5、设备管理部门的规章制度

1)每位员工上下班时,都要从员工大门进出,同时遵守上下班登记(签名式打卡)制度。

2)工程部每位员工在岗工作期间,无论白天或夜间必须佩戴工作牌,着工装,注意保持良好的仪容仪表。

3.)每位员工在进入各自工作区工作时,严禁携带烟和火柴进入工作场区,更不准在工作区吸烟,违者重罚或除名。

4)员工在岗工作时,严书或翻阅报纸及杂志,同时不准带任何个人读物进入大厦和工程隶属工作区。

5)在岗员工要有明确的责任意识,出现问题责任自负,造成重大影响或损失严重者,按员工手册中有关规定处理。

6)服从领导、听从指挥,严格执行各项操作规程和规章制度,每项工作,包括平时的维修保养均需按着规定的程序进行,不准违章作业。

7)工程部隶属员工均需服从紧急工程或紧急事故的临时调遣,这是工程部工作性质决定的。

8)员工因病、因事或其他事宜不能前来上班,要在事先告知工程部经理,否则影响工程部工作,要负责任。

9)搞好团结协作。

10)搞好环境卫生。

6、交管理制度

1)值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,严禁私自调班、顶班,因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续。

2)交双方人员必须做好交的准备工作,正点进行。

3.)交记录填写内容需明朗化,必须将所要交接的问题的原因、经过、结果(处理意见)填写清楚。

4)本班次所发现或发生的重大问题,已处理、未处理的都应该交接,便于人接着工作。

5)上级的指示、命令必须交接,便于上传下达,保证其权威性及持久性。

6)公用物品及代他人保管之物品应仔细登记清楚,并当面验清交接。

7)本班次应该完成的工作不得交给下一班次去完成。

8)交应依时,确因特殊情况,人必须将未处理事务处理完毕才能离开的,应先交完班再继续完成。

9)每天交要清楚、全面,交双方明确后在交记录上签名。

10)当时间已到,但人尚未来时,不得离岗。

11)在下列情况下不得交:A:在事故处理未完成或重大设备启动或停机时。

B:交准备工作未完成时。

C:人员有醉酒现象或其他神志不清,而未安排顶班人时。

7、工程部值班记录

1)工程部实行值班运行管理制度,设立"工程部值班班次运行时间表",每月25日由主管将下月的值班人员名单列出,于28日前下发执行。

2)凡员工调换班次和请假,均需提前一天提出申请,并经本部门经理批准后方可生效,否则按无故缺勤处理。

3.)各操作室或工作间的值班记录,检修记录,每周一送部门经理审阅,周三退回,并保存备查。

4)值班人员在当班或抢修结束后,必须在值班记录或抢修记录上签名,明确责任。

5)值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,按规定定时巡查运行情况,如脱离岗位巡查、抄表时,要告知另一值班人员。

6)发现设备故障,值班人员无法处理时,要立即报告部门领导和主管经理,组织力量抢修。

7)早、午、晚及夜间所有运行设备值班机房,必须有人值班。

8、工作报告制度

1)下列情况必须报告:

①主要设备非正常操作的开停;

②主要设备除正常操作外的调整;

③设备发生故障后或停机检修;

④零部件改造、代替或加工修理;

⑤操作人员短时间离岗位和维修人员的去向。

2)下列情况必须报告主管:

①重点设备除正常操作外的调整和采用新的运行方式;

②主要设备发生故障或停机检修和系统故障及检修;

③领用工具、备件、材料、加班、换班、补件、病假和外协工作联系。

3.)下列情况报告主管经理和总经理:

①重点设备发生故障或停机检修以及影响营业的设备故障或施工;

②系统运行方式有较大改变,重点设备主要零部件改变,系统及设备增改工程及外协施工;

③系统及主要设备技术改造或移位安装,领班以上人员岗位调整及工种重大组织结构调整,部门领导和主管换班、病假、事假等。

9、锅炉系统工作制度

1)司炉长和全体司炉工都要对动力设备领班负责,在领班的指导下完成任务。

2)严格执行"蒸汽锅炉安全监察规程"的有关规定和"锅炉房安全管理规则"的各项要求,确保锅炉安全、经济运行。

3.)每班都要坚持巡回检查制度,了解设备的运行情况,在准时秒表填写运行记录的同时,监视水位、汽压、油压、火焰、排烟温度、蒸汽管道等,根据各系统的设计和运行要求,有关设备进行相应调节,并做好记录。

4)巡查中发现不正常现象及故障先兆、隐患要及时处理,如一时处理不了的,则在做好补救措施后,要上报主管并做好记录。

5)按锅炉及其所属设备运行周期,做好年计划大、中、小修,每年锅炉年检后,要立即前往处理,必要时组织人力连夜抢修,不得误时。

6)每班不少冲洗水位计及排污一次,并严格控制除氧器水温,发现水温不符合要求,要立即采取措施,加以检查维修。

7)司炉人员应勤俭查勤调节,保持锅炉燃烧情况的稳定,做好节能工作。

10、空调系统工作制度

1)全体空调工都要对动力设备领班负责,上岗期间,听从值班长的运行调度和一切工作指令。

2)坚持巡控制度,了解设备的运行情况,根据外用天气变化及是进行空调的调节,确保系统正常运行并作好运行记录。

3.)巡查中发现异常现象及故障要及时排除,如一时处理不了的,要做好补救措施的同时,上级主管并作好记录。

4)每班都要监视水温、水压、汽压以及有无溢漏情况,如遇下雨或消防排水要注意排水系统,以免水浸设备。

5)按空调及其设备运行周期,定期作好计划大修、中修、小修,每年空调使用期过后,要进行必要的检修。

接到报修后,要立即到现场进行处理,必要时连夜抢修,确保规定的温度。

6)值班人员必须掌握设备的技术情况,发现问题及时处理,搞好空调系统和通风系统的日常保养和检修,并做好工作日记。

11、配电室工作制度

1)值班电工要熟练掌握酒店供电方式、状态、线路定向及所管辖设备的原理,技术性能和操作规程。

2)定时巡视电器设备密切监视设备运行情况,并准确抄录各项数据,填好各类报表,确保电力系统正常运行。

3.)严格保持各开关状态和模拟盘相一致,不经领导批准,值班人员不得随意更改设备和路线的运行方式及各开关的整定值。

4)值班人员对来人来电话报修,应及时登记,并立即赴现场修理。

5)值班人员违反工作原则或失职,造成影响营业以及损坏设备,要追究当事人责任。

6)任何人非工作不得进入配电室,更不得在配电室逗留,在配电室执行检修安装工作。