哪些情况下房屋不能转租?

房屋转租容易引发纠纷,需要注意满足一定条件并遵守租赁合同中的约定。如果违反合同约定或出租人不同意转租,承租人擅自转租可能会导致出租人解除合同并要求赔偿损失。同时,如果租赁合同中未约定转租且出租人不同意,承租人也不应擅自转租。

法律分析

房屋转租在实践中很常见,但是很容易引发纠纷。房屋转租也是需要满足一定条件的，那么，哪些情况下房屋不能转租？房屋转租的注意事项有哪些？怎么避免房屋转租纠纷？

有下列情形之一的房屋不得转租：

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;

3、预租的商品房。

另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。

承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

4.不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。

转租条件：

1.租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

2.租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁。

3.承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

4.出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。

5.房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料：

(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;

(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;

(3)房屋租赁合同。

转租注意事项：

一要注意二房东是否有正式的租赁合同。

如有，在签定租赁合同时，应注意以下事项：

1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;

2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据;

5、应对能否转租做出约定;

6、要明确违约责任和违约的补偿标准;

7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任;

8、应对提前终止合约情况做出约定。

这些事项都是签定房屋租赁合同时应注意的。

二转租要明白哪些

1、签定租赁合同时一定要得到出租人(大房东)的书面同意;

2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;

3、合同中约定事项不能超过主合同。

否则，大房东终止合同，给你带来的经济损失只能找二房东要。

三、为规范和加强个人所得税管理，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：

1、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

2、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

3、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函〔2002〕146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

(1)财产租赁过程中缴纳的税费;

(2)向出租方支付的租金;

(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

(4)税法规定的费用扣除标准。

拓展延伸

房屋转租需注意哪些事项？

房屋转租是指房屋所有人将房屋租赁给他人使用，并从租金收入中获取收益的一种方式。在进行房屋转租时，需要注意以下事项：

1. 租赁合同的签订：转租双方应当签订合法有效的租赁合同，明确双方的权利和义务。合同中应当载明房屋用途、租赁期限、租金金额、押金数额、房屋维护责任等事项。

2. 房屋的维护：转租双方应当明确房屋的维护责任，并分别承担。房屋所有人应当保证房屋符合安全、卫生和居住要求，并确保房屋设施和设备正常运行。

3. 租金的支付：转租双方应当明确租金支付方式和周期，并遵循合同约定。租金应当及时足额支付，以保障房屋所有人的权益。

4. 押金的退还：转租双方应当明确押金的退还方式和条件，并在租赁合同中载明。租赁期满或者合同解除时，押金应当及时退还给房屋所有人。

5. 房屋的解约：转租双方应当明确房屋解约方式和程序，并在合同中载明。租赁期满或者合同解除时，房屋所有人应当及时将房屋收回并返还给转租方。

6. 相关法律法规的遵守：转租双方应当遵守相关法律法规，包括房屋租赁合同的签订、房屋的维护和租赁等。

房屋转租需要遵循法律法规和合同约定，确保双方的权益得到充分保障。如果发生纠纷，应当及时寻求法律途径解决。

结语

房屋转租需满足一定条件，否则容易引发纠纷。房屋转租时需注意不能违反租赁合同约定，否则出租人可以解除合同。同时，承租人擅自转租会承担违约责任。在转租前，承租人应查看二房东的租赁合同，明确房租包含的内容、水、电、暖、煤气等费用由谁承担，以及租赁期限、房租支付时间和付款方式等。为规范个人所得税管理，个人将承租房屋转租取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行规关于使用条件的强制性规定情形。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。