房屋如何设定居住权

法律主观：

一、如何确定居住权
居住权是由房屋所有人设立的用益物权，房屋所有人允许其他人居住房屋的，就具有房屋的居住权，认定居住权的证据有协议书、录音等。
《 中华人民共和国民法典 》第三百六十六条 【 居住权的定义 】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权的取得方法：
1、依合同而取得居住权。如承租人依 租赁合同 而取得对出租的房屋的居住权。
2、直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的房屋享有居住权。
3、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。
4、因取得时效的经过取得居住权。
二、居住权的 法律特征
居住权有以下这些法律特征：
第一、居住权的主体是特定的公民，即有合法依据而占有房屋的公民。
第二、居住权的客体只限于房屋。如出租人的房屋。
第三、居住权属于一种用益物权。居住权人对房屋的使用应限于居住的目的。属于支配权的一种。
第四、居住权的取得应有法定的依据或有关合同的约定。
第五、居住权的取得应办理登记手续，并受国家法律的保护。
三、居住权的法律 性质
1 、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。
2 、居住权的主体范围限定为特定的自然人。故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。
3 、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国 法律 明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。
4 、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。
5 、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。
6 、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为 “ 恩惠行为 ” 。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。
7 、居住权具有不可转让性。在罗马法中， “ 人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。 ” 目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。综上所述，确定居住权最重要的是看有没有书面的居住权协议、有没有进行登记，未经登记的居住权不设立。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 《中华人民共和国民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 《中华人民共和国民法典》第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。