不能抵押的房产包括哪些

《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

第九条规定，同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

一、建设工程抵押的流程是怎样的

建设工程抵押，其一般流程为：

1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。

这一行为应符合以下条件：

（1）抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；

（2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；

（3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；

（4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；

（5）该建设工程范围内的商品房尚未预售；

（6）已签有资金监管协议；

（7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定；

（8）已确定施工进度和竣工交付日期。

经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点：

（1）建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款；

（2）建设工程抵押必须服从专门机构的监管；

（3）不得设定最高额抵押。

2、抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。

在签订抵押合同时，应着重查验抵押房地产的合法有效证件，并到房地产登记机构查阅抵押物是否已预售、转让，或已设定抵押，或被司法机关查封等等；同时由于建设工程抵押实质是一种期权抵押，明确抵押物的部分、面积及规划用途就显得十分重要，当债务人不能及时清偿债务时，可以及时处分抵押物以清偿贷款。

3、抵押双方持债务合同（主合同）、抵押合同及土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。

4、抵押的建设工程在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、经注记的土地使用权证、抵押合同到房地产登记机构办理注销抵押手续。

二、开发商把土地抵押了商品房能贷款吗

根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，商品房在抵押后是可以销售的。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。不过对于购房者来说，存在的风险就是开发商到期不能还款，银行行使抵押权时，地上的建筑会一起拍卖。如果开发商把土地抵押了，购房者想要向银行贷款，银行要看房产所在土地的总价，已抵押部分的价格，还有土地剩余部分价值有多少。如开发商将整块土地都抵押完了，是很难向银行贷款的。

【本文关联的相关法律依据】

《城市房地产抵押管理办法》第八条

下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。