房屋买卖合同违约责任如何界定？

本文介绍了房屋买卖定金违约规定的赔偿标准和定金的特征、适用条件。具体来说，若收受定金方违约，则需返还两倍的定金；定金具有从属性、实践性、预先支付性和双重担保性；定金合同是实践合同，需要定金的实际交付；主合同必须有效；当事人不履行债务且无法定免责情形。

法律分析

一、关于房屋买卖定金违约规定的赔偿标准，具体数额会因实际情况而有所差异。若收受定金方违约，则需返还两倍的定金。另外，根据合同总款项的百分之二十作为定金的上限，若超过这一规定，超过部分将视为无效，不能进行双倍赔偿。如果给付定金的方违约的，无权要求返还定金。另外，定金不能超过合同总款项的百分之二十，如果超出了该具体规定，则超出部分无效。

二、定金的特征

1.定金具有从属性。

定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

2.定金的成立具有实践性。

定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

3.定金具有预先支付性。

只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。

4.定金具有双重担保性。

即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

三、定金的适用条件

(1)定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。

定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。

(2)主合同必须有效。

这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

(3)当事人不履行债务且无法定免责情形。

房屋买卖的过程中交付定金的情况是比较普遍的，需要明确的是，定金与订金是不同的概念，前者是属于双方签订合同后达成一致意见时认定的费用，是需要根据双方协商的意见来进行处理的，后期如果一方存在违约的行为需要追究违约责任。

结语

定金是房屋买卖合同中的一种担保方式，具有从属性、实践性、预先支付性和双重担保性。定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。主合同必须有效，当事人不履行债务且无法定免责情形。如果收受定金方违约，则需返还两倍的定金；定金不能超过合同总款项的百分之二十，超出部分无效。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。