房屋租赁合同的有效性要件是什么？

合同双方主体需符合法律规定，否则租赁合同无效；房屋需符合法律规定，否则禁止出租；合同内容需合法，违约金等不得过高；出租人需登记备案。若房屋禁止出租，合同无效，承租人可要求退还房租及赔偿损失。

法律分析

在签署房屋租赁合同时,需要确保合同双方主体(即承租人和出租人)均符合法律规定。如果其中任何一方不具备完全民事行为能力,则租房合同将无效。但如果双方主体均符合法律要求,合同就是有效的。此外,需要确保租赁的房屋没有被法律法规禁止出租。只要房屋没有被禁止出租,承租人就可以按照法律规定进行出租。接下来,需要关注房屋租赁合同的内容是否合法。承租人需要确保合同中列出的违约金和水电费等滞纳金等项不会过高,否则可能会失去公平。最后,需要确认出租人是否对租赁合同进行了登记备案。

一、租赁合同什么情况下无效

1、出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定。认定房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

2、出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，会导致租赁合同无效。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3、房屋租赁合同的内容不合法，导致不合法内容部分无效。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

二、不能出租的房子出租了该怎么办

首先，租赁合同无效。

租用了这样的房子，就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效，承租人也因此无法追究出租人的违约责任。

其次，可以要求出租人赔偿损失。

承租人可以要求出租人退还房租，如果出租人有过错的话，还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋，承租人还可以撤销合同，要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准，危及承租人安全健康，承租人即使在租赁的时候知道这种情况，也可以随时解除合同。

结语

在签署房屋租赁合同时，请务必确保合同双方主体符合法律规定，否则租房合同将无效。同时，房屋租赁合同的内容必须合法，避免过高滞纳金等项导致不公平。最后，出租人需对租赁合同进行登记备案。若发现合同存在问题，承租人可以要求出租人赔偿损失或解除合同。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。