为什么说房地产是夕阳产业

据市场调查显示，随着人口老龄化和住房互联网化的影响，未来10年，中国房地产市场将面临重重挑战，不再是“香饽饽”，而可能被视为夕阳行业。据不完全统计，在部分城市中，楼市的房价普遍达到人们认为的上限，而市场的需求量并不会因此减少，一些居民只好将目光投向了城市周边和远郊地区的房屋，这成功地打压了一些城市的房价。同时，房屋出租减价等行动也将逐渐打压房地产价格，抑制市场增长。

未来10年，人口老龄化将使房地产需求进一步下降，也将缩小人们在购房方面的实际预算。同时，全民电商模式的普及也将加速在线租赁行业的崛起，人们的租赁需求将不再依赖于房地产市场。

房地产是为数不多的供需双侧都需要加杠杆的行业，但当前对供需双侧的杠杆都在负面影响房地产的流动性。

这种体现在三个方面：

（1）2019年23号文意味着这一轮房地产融资全面升级，此后地产融资逐步式微，房地产融资与社融之间的裂口逐步产生；

（2）对于三条红线来说，全行业的总数据已经踩了其中两条，未来行业的有息负债的增长速度可能会降到一个极缓的速度中去；

（3）在按揭贷款上的同样在影响地产商的销售回款，按揭贷款和地产销售已经脱离了流动性周期，而出现了罕见的连续4年的减速。

房地产行业的风险体现在两个细节上：

（1）对地产行业的管控已经产生了外溢效应，地产获取长期融资的能力在逐级加大；

（2）前些年地产行业为了对冲融资收紧的压力所动用的高周转策略，也随着监管的不断加严而无法为继。

这些和细节，会殊途同归地体现为地产行业经营活动及金融活动现金流共振走低的风险，如果经营活动的现金流受限的话，金融活动所产生的现金流也同样可能会变得更低。

我们担心目前这种地产的负向循环已经开始形成：

（1）房地产行业的融资难度和融资缺口之间已经逐渐不相匹配，房地产的融资缺口在近年的年化增长速度高达50%左右，但筹资性净现金流却逐步转负；

（2）2020年可能仍然是房地产行业的资金链非常紧张的一年，据我们计算，2020年地产行业的筹资性现金流入为205亿左右（算术平均），但融资缺口为281亿。