怎么返还土地出让金？

所谓土地出让金返还或奖励款，就是在土地出让过程中，企业按照招拍挂确定的土地竞拍金额全额缴纳土地出让金并取得了土地出让票据以后，根据地方的规定，给予的土地出让金一定比例的返还或者奖励。

1、什么情况系需要返还土地出让金？

企业取得返还土地出让金的六种形式：

第一、主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

第二、主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

第三、主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）。

第五、将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

第六、主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

2、土地出让金的的返还流程

土地在具备出让条件后,由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂，国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的国有土地资金缴款通知单按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具土地出让金专用收据。市国土资源管理局凭土地出让金专用收据办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划转到财政局土地出让金专户。

土地出让金的返还由两部分组成：

（1）土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用；

（2）土地的增值溢价部分。

返还流程：

（1）成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。

（2）土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向提出申请，由财政部门返还。

3、土地出让金返还的税收问题怎么处理？

《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的补助收入除财政、税务主管部门规定有专项用途，并经批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。

房地产开发企业收到当地土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在财政拨款之外，计入当期损益征收企业所得税，原因有三个：

（1）企业从取得的补贴收入后使经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。

（2）为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政改革以来，集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种财政补贴变相减免税，造成了对税权的侵蚀。对企业从当地取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

（3）出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把补助记入了营业外收入科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。