两证一书分别在什么阶段办理

两证一书办理时机是在征收土地之前，这是因为在土地征收之前，首先要经过一系列的手续，包括土地测绘、土地政策调整、土地评估等，这些都是在土地征收之前完成的。
而只有在完成上述手续之后，才能进行两证一书的办理，因为在办理两证一书之前，必须要有一份完整的土地测绘资料，才能顺利办理。此外，在办理两证一书之前，还要经过行政审批、土地使用登记等，这些都是必须在土地征收之前完成的，才能按时办理两证一书手续。
两证一书办理流程是按照相关规定，城市规划区内的土地利用和各项建设，实行核发用地预审与选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度。《建设项目用地预审与选址意见书》的办理程序是：建设单位持项目建议书批准文件向项目所在市、县（市）城市规桥答陪划行政主管部门申请核发选址意见书，城市规划行政主管部门根据城市规划要求和建设项目的性质、规模，对符合条件的项目，在省级城市规划行政主管部门规定的审批举哗期限内敏蠢，核发选址意见书。国家审批的大型和限额以上的建设项目，以及省审批的建设项目的选择布局，在核发选址意见书前须经省级城市规划行政主管部门审查批准。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
两证一书：
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内屋面防水为3年墙面、厨房和卫生间地面为1年《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年墙面、顶棚抹灰层脱落为1地面空鼓开裂、大面积起沙为1年门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年灯具、电器开关损坏为6个月管道堵塞为2个月供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
综上所述，两证一书办理时机是在征收土地之前办理的。
【法律依据】：
《中华人民共和国城乡规划法》 第四条
制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。