房屋租赁纠纷处理程序

1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，当事人可以申请房屋管理机关进行调处，未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，在未完善手续之前不进行调处。

2、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出，申请时未提供书面申请的应及时补交。

3、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后，应在五个工作日内确定调解会的时间和地点，并通知租赁双方当事人。

4、调解之后按具体情况作以下处理：如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书；调解达不成一致的，则终止调解，当事人通过法律途径解决纠纷；如一方或双方当事人不到场参加调解，应终止调解，若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。

5、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》，申请应以书面形式提出；并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后，对符合《条例》第三十三条规定的，向承租方应发出《期限迁出通知书》，承租人仍不迁出的，出租方应通过法律途径解决纠纷。

6、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的，若承租人已不实际使用出租房屋，出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的，可以申请房屋租赁管理机关到场见证，该申请应以书面形式提出，并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料；经核实有关情况后，房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单，有出租方及到场有关单位签章，对清点的财务租方应妥善保管。如皋律师解答：房屋买卖合同诉讼中如何确定房屋差价损失在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求，应当如何确定房屋升值的差价损失？首先，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处；其次，如双方无约定或不能协商达成一致，人民法院按照以下原则确定损失范围：

（1）原则上可比照最类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失；

（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。第三，认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。最后，守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。特别提醒：

（1）合同解除应指法定解除，在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。

（2）合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。

（3）由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿。

（4）在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。

（5）在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。