房屋计算建筑面积的基本原则

在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。

判别房屋计算建筑面积的基本原则是：

永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

1、计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

2、计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

3、不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

一、阳台计算建筑面积新规

阳台计算建筑面积的新规：

1、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2、挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3、凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积；

4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

二、哪些公共面积可分摊

1、房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。房屋公共面积分摊的原则为如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

2、公共面积分摊的确定：（1）可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

（2）不应分摊的共有建筑面积包括:底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

3、公共面积的分摊方法:（1）多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。（2）多功能综合楼,须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化,应以建设部现行的有关文件规定为准。