购买只有使用权的房子有哪些法律风险？

不动产权属证书亦即“房产证”是权利人享有该不动产物权的证明，购房人通过交易，取得房屋合法所有权的证明，也就意味着购房人可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。如果房子没有取得房产证，则意味着购房人是不能充分行使所有权的四大权能，重要的是购房人的处分权受到，后期一旦出现问题，购房人的合法权益将得不到保障，而且若没有房产证的房子，户口也很难迁移，如果今后遇上土地征收，由于征收利益针对的是所有权人，届时房屋使用权人将面临尴尬境地，甚至所购房产若仅有使用权将来也是无法对该房产进行抵押或设置居住权等担保和用益物权的行使，现实生活中购房人应尤为注意以下几种类型的房产：

1、小产权房

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指在农村集体土地上建设的房屋，由于土地不是通过正常渠道出让的，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，亦称“乡产权房”。这类小产权房，法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让，根据结合现有法律和，在农村集体用地上建设的小产权房是禁止在市场进行交易的，在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，一些农村居民将小产权房出售后，又违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房，大多会确认这类的房屋买卖合同无效。

2、未满5年的经济适用房

经济适用房，是指提供优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的性住房，按照规定，购买经济适用房满五年才能取得房产证，才能上市交易，若购买经济适用房不满五年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定五年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，因对社会利益造成损害，买卖合同是无效的。

3、拆迁安置房

拆迁安置房也俗称“回迁房”，与前述的经济适用房属于不同性质房屋，两者的目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，买卖合同的效力是有效的，购买拆迁安置房也需要满五年才能上市交易，如果不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人需待五年期满后才能主张过户。

4、公租房

公租房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用 权、收益权、处分权）归国家所有。一般个人只有承租权而没有所有权，所以不能进行买卖交易。目前居民租用的公有住房按房改分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。按产权所有者（管理部门）的不同，公房又分为直管公房和自管公房，前者指由房产管理部门直接管理的公房，后者指由机关事业单位、社会团体、国有企业单位自行管理的公房。

5、个别商品房

购买新房时，项目需要有“五证二书”，房地产“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》。“二书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于某些开发商可能资质存在问题，或者项目建设过程中私自变更规划，或者项目建成之后，验收不合格等等情形都会导致无法取得房产证。购买商品房应注意审核开发商的资质、规模、实力及是否就所开发楼盘取得“五证二书”，以防后期出现开发商跑路、项目烂尾的风险。