购买房屋使用权需要注意哪些问题？

房屋使用权买卖合同一般被认定为无效，因为使用权房是对他人的房屋占有、使用和收益，只能转让使用权，不得损害所有权人权益；而房屋买卖行使的是房屋所有权中的处分权，属于物权的一部分权利。

法律分析

一、房屋使用权买卖合同有效吗

1、房屋使用权买卖合同一般是会被认定为无效的。因为使用权房即是对他人的房屋占有、使用和收益。使用权人只能转让使用权，且不得损害所有权人权益。所以房屋使用权买卖合同是无效的。

2、法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百二十三条?用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

《中华人民共和国民法典》第三百二十六条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

二、民法典房屋买卖行使的是什么权

1、民法典规定，房屋买卖行使的是房屋所有权中的处分权，是房屋物权的一部分权利。

2、《中华人民共和国民法典》第一百一十四条，【物权的定义及类型】民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条，【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

拓展延伸

房屋使用权买卖合同的法律效力如何评判？

评判房屋使用权买卖合同的法律效力需要考虑多个因素。首先，合同双方是否具备签订合同的法定资格，比如是否满足法定年龄要求。其次，合同的内容是否合法、合规，是否符合相关法律法规的规定。还需要考虑合同是否满足成立的要件，比如是否有合法的意思表示、是否有明确的标的物和价款等。此外，合同是否经过双方真实意思表示的自由和平等，是否存在欺诈、威胁、误导等情形也需要考虑。最后，合同是否违反公序良俗、违反社会公共利益等也是评判法律效力的重要因素。综上所述，评判房屋使用权买卖合同的法律效力需要综合考虑各种因素，并参考相关法律法规的规定和司法实践。

结语

根据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋使用权买卖合同一般被认定为无效。因为使用权人只能转让使用权，不得损害所有权人的权益。而房屋买卖行使的是房屋所有权中的处分权，是房屋物权的一部分权利。评判房屋使用权买卖合同的法律效力需要综合考虑合同双方的法定资格、合同内容的合法性、合同成立的要件等多个因素，并参考相关法律法规和司法实践。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。