未办理过户登记,房屋买卖合同效力

房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。

单位违反规定购房，合同无效。

机关团体、、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。

价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向起诉。

一、二手房交易中存在的风险有哪些

1、交易主体方面的风险。

即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。

2、交易房屋方面的风险。

房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属存有争议；没有经过共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下的优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法査封或者被依法以其他形式房屋权属转让；交易房屋存有质董瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等。

总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。

建议：买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处査询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型等情况后，买卖双方再签订房屋买卖合同。

3、房屋贷款风险。

二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款，实践中常发生的纠纷是，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估作价以及相应的贷款等，所以，买方最好应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。

4、产权转移登记过程中风险。

买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋査封，防止房屋被转移。