哪些小产权房交易是合法的,哪些交易是违法的?

法律主观：

目前的小产权房有两种类型： 1、是在集体建设用地上建成的，也就是 宅基地 上建成的房子，产权所有人属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买。 2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 什么样的小产权房是合法的? 只要依法办理了相关审批手续的小产权房，就是合法建筑，因为法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小产权房”就是非法建筑。目前，有些“小产权房”在销售环节存在一些问题，与现行 法律法规 有冲突，因此，许多人误以为是“小产权房”就是非法建筑。“小产权房”，只要买方人是本集体成员，并且符合“一户一宅”规定，提供了相关审批手续，就可以确权。 小产权房存在的风险 1、万一 拆迁补偿 难 小产权房，除了不能 办理房产证 外，那些“便宜房”实际上属于在规定范围以外的 违章 建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主得不到 拆迁 安置补偿却无话可说。 2、五证不全 如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”由于在价格上深受资金有的购房者的青睐，但“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是无法办理产权，不受法律的保护。 3、质量安全无保证 一些小产权房开发商为赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 4、小产权房不能抵押或进行上市买卖 小产权房由于不能办产权，也就意味着这房子在法律上不是属于你的，所以如果要抵押一般银行不会 贷款 给你，法律也不允许上市买卖。 5、 遗赠 容易出问题 小产权房由于缺乏产权，未来在 遗产继承 时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 已经购买了小产权房怎么办 1、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡颁发的产权证明或 土地使用证 明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地 户口 的居民，这种情况一般无危险。 2、如果已签了 买卖合同 但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的风险和法律风险，可以请求 解除合同 并退回已支付的购房款这是最直接的方法。 3、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。 4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

法律客观：

小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给的土地使用权出让金，那么哪些房屋属于小产权房呢，小产权房可以上市交易吗?一、哪些房屋属于小产权房(一)占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。(二)在划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。(三)在享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。二、小产权房可以上市交易吗依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。三、购买小产权房有哪些风险(一)风险。购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。(二)拆迁风险。购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到拆迁补偿和安置。(三)毁约风险。如果房价上涨，出卖人毁约，从目前已有的案例来看，会支持其合同无效请求，返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔偿损失的请求。(四)其它风险。购买小产权房后，无法迁移户籍，无法抵押贷款，无法合法的变现，涉及到相邻权侵害，也很难获得法律保障救济。